锐理数据：2021年上半年青岛房地产市场总结

2021年青岛房地产市场年中总结 青岛锐理数据 / 2021年07月08日 青岛锐理数据信息技术有限公司 网址： www.qd.dcq.cn 电话： 0532-80936157 CONTENT 目录 1.宏观环境 2.土地市场 3.商品房市场 4.住宅市场 5.商办市场 6.企业表现 7.总结展望 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【全国经济】受疫情影响，2021年1季度我国GDP生产总值24.93万亿，同比增长18.3%，经济复 苏态势强劲；PPI大幅上升，传导至CPI，增速亦呈小幅上升趋势，通胀风险增加 120 100 80 60 40 20 0 2008年 2009年 2010年 2008—2021年1季度全国GDP及其增速年度走势 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 GDP（万亿元） GDP增速 20% 15% 10% 5% 2019年 0% 2020年 2021年1季度 2014—2021年5月全国消费者价格指数CPI、工业品出厂价格指数PPI月度走势 10.0% CPI PPI 5.0% 0.0% 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 -5.0% 2014 -10.0% 数据来源：国家统计局 2015 2016 2017 2018 2019年 2020年 2021年 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【全国经济】M2增速放缓，社会融资规模下降，受通胀风险扩大影响，下半年金融必然收紧， 房企融资压力将进一步上升 1月 3月 20% 15% 10% 5% 0% 2012 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 2012—2021年5月M2供应量同比增长(%)情况月度走势 1月 11月 9月 7月 5月 3月 1月 9月 11月 7月 5月 3月 1月 11月 9月 7月 5月 3月 11月 1月 9月 7月 5月 3月 1月 11月 9月 7月 5月 3月 11月 1月 9月 7月 5月 3月 1月 11月 9月 7月 5月 11月 1月 3月 9月 7月 2013 2014 2015 2016 2017 2018年 2019年 2020年 2021 2013-2021年5月社会融资规模 (万亿元)情况月度走势 1月 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 2013 数据来源：国家统计局 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 2014 7月 9月 11月 1月 3月 5月 2015 7月 9月 11月 1月 3月 5月 2016 7月 9月 11月 1月 3月 5月 2017 7月 9月 11月 1月 3月 5月 2018 7月 9月 11月 1月 3月 5月 2019 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 2020 2021 1月 3月 5月 3月 5月 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【全国经济】全社会固定资产投资和房地产投资增速同比大幅增长，但环比呈现小幅下滑趋势： 基建投资受限地方债务风险和财政压力下半年大概率继续下滑，房投受“三道红线”和严控房企 贷款，下半年亦将迎来“大考” 2007—2021年5月全社会固定资产投资及其增速年度走势 全社会固定资产投资（万亿元） 固定资产投资累计增长（%） 60 30% 50 25% 40 20% 30 15% 20 10% 10 5% 0 0% 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年1-5月 1-2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 7月 9月 11月 1-2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 7月 9月 11月 1-2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 7月 9月 11月 1-2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 15 10 5 0 2014 数据来源：国家统计局 2015—2021年5月全国房地产投资累计额及增速月度走势 房地产投资额_累计值（万亿元） 房地产投资_累计增长（%） 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【青岛经济】 2021年1季度全市GDP增速18%，两年平均增长4.7%，同比增速和平均增速 均低于全国平均水平，经济恢复速度落后于同级别城市；房投占固投比例升至20%以上，房 地产在全市经济中的比重上升 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2005—2021年1季度青岛市GDP及增幅情况 青岛市生产总值（亿元） 增长率 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年1季度 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2005—2021年5月青岛全社会固定资产投资及房地产投资情况 全社会固定资产投资（亿元） 房地产投资（亿元） 房地产投资占固定资产投资比率 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 数据来源：青岛统计局 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【青岛经济】上半年，疫情得到控制，居民经济生活恢复，城镇居民人均可支配收入增速1 季度上升8.8%，居民储蓄存款余额增速下降，居民消费回复 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2006-2021年1季度青岛城镇居民可支配收入及增幅 城镇居民人均可支配收入（元） 城市居民人均消费性支出（元） 城镇居民人均可支配收入同比增幅 20% 15% 10% 5% 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 0% 2021年1季度 10000 8000 6000 4000 2000 0 2006年 2007年 数据来源：青岛统计局 2008年 2009年 2006-2021年5月青岛城乡居民储蓄存款余额及增幅走势 城乡居民储蓄存款余额（亿元） 增幅 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2020年 0% 2021年1-5月 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【青岛经济】 2021年1-5月房地产施工、竣工面积均同比增长，但竣工面积增速远超施工面 积增速，新开工面积同比下降，且降幅扩大至30.8%，房企对建安投资放缓；销售额/销售面 积上升，房产售价整体呈上升态势，但分区域表现冷热不均，市场分化加剧 15000 10000 5000 0 2005-2021年5月青岛市房地产施工竣工面积 房地产施工面积（万㎡） 房地产竣工面积（万㎡） 2500 2000 1500 1000 500 0 数据来源：青岛统计局 2004-2021年5月青岛市房地产销售面积、销售额 销售面积（万㎡） 销售额（亿元） 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 【2021年上半年政策基调】楼市调控政策对热门城市全面收紧，“调控从严”成为房地产市场 的主旋律，以防止房价过快上涨，确保“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目的 全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展 调控下沉到县市：义乌、江山、龙游等县市出台调控新政，政策严苛程度甚至超过主城区； 上海仍然是近期房地产调控风向标：上半年政策连番7次加码，率先出台“沪十条”，封堵假离婚购 房漏洞，将增值税征免年限由2年上调至5年，法拍房纳入限购范围等； 全国多地相继发布楼市调控新政，主要涉及限购、限售、限贷、限价、设立二手房参考价格、整顿房 地产市场秩序、信贷资金管控等方面，呈现出越来越精细化的趋势，调控密集程度远超2020年。 电话： 0532-80936157 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【2021年上半年政策基调】坚持“房住不炒”总基调不变，“稳地价、稳房价、稳预期”2021 年两会之后，调控加码将成为主流，尤其是热点城市会继续通过行政手段＋金融手段来打补 丁，逐步清理炒房客，真正保障刚需购房者群体。 近三 年两 会住 房相 关表 述 2019年 2020年 2021年  更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地 产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建 设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住 需求；  城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升；  健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。  加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。  新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。健全市场化投融资机制，支持民营企业平等参与；  深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施 策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居；  推进要素市场化配置改革。赋予省级政府建设用地更大自主权。  保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。  解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。  规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 近两 年区 域发 展相 关提 法 ･ 继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展 ･ 深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展 ･ 推进长江经济带共抓大保护 ･ 编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要 ･ 推动成渝地区双城经济圈建设 ･ 促进革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区加快发展，发展海洋经 济。 2020年 ･ 扎实推动京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角 一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展，高标准、高质量建设雄安新 区。 ･ 推动西部大开发形成新格局，推动东北振兴取得新突破，促进中部地区加 快崛起，鼓励东部地区加快推进现代化。 ･ 支持革命老区、民族地区加快发展，加强边疆地区建设。 ･ 积极拓展海洋经济发展空间。 2021年 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【全国政策】2021年上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出 发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地 价、稳房价、稳预期目标落到实处。 1月6日 住建部 要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来 炒的定位，不把房地产作为短期刺激经 济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这 根弦，全面落实房地产长效机制，强化 城市主体责任，因地制宜、多策并举， 促进房地产市场平稳健康发展。 3月26日 银保监会、住建部和央行 三部委全面收紧经营贷监管，强化 贷前、贷中贷后、银行内部、中介 机构等多领域管理，严防经营贷违 规流入楼市。各地开展个人住房信 贷管理自查，监督检查力度有所加 大， 6月10日 银保监会 “房地产是最大灰犀牛” 言论后再次预警楼市， 称押注房价永远不会下 跌的人最终会付出沉重 代价。 3月5日 全国两会 提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒 的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决 好大城市住房突出问题，通过增加土地供 应、安排专项资金、集中建设等办法，切 实增加保障性租赁住房和共有产权住房供 给，规范发展长租房市场，降低租赁住房 税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年 人等缓解住房困难。 4月30日 中央政治局会议 会议强调坚持房子是用来住的、不 是用来炒的定位，增加保障性租赁 住房和共有产权住房供给，并首提 防止以学区房等名义炒作房价。 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【全国金融】划定房地产贷款占比“红线”，从调整结构入手，实现长期内银行业信贷结构的 转变，多地央行分行和银保监局上调了房地产贷款占比的上限，重点城市连续上调房贷利率， 全面打击围堵“经营贷” 央行、银保监会发 布“限贷令” 央行 央行、北京市银 保监局围堵“经 营贷” 多地出台政策 围堵打击“经 营贷” 收紧公积金 贷款 提高放款要 求，利率上调 多地二套房贷 利率上调，抑 制炒房 2020.12.31 发布《关于建立银 行业金融机构房地 产贷款集中度管理 制度的通知》，银 行业房地产贷款上 限比例公布，即房 地产贷款最高上限 不超过40%，个人 房贷最高上限不超 32.1% 2021.1.4/1.5 发布《关于建立银 行业金融机构房地 产贷款集中度管理 制度的通知》，明 确了房地产贷款集 中度管理制度的机 构覆盖范围、管理 要求及调整机制。 发布《关于进一步 优化跨境人民币政 策支持稳外贸稳外 资的通知》，放宽 对部分资本项目人 民币收入使用限 制。 2.10/2.21 发布《关于加强个 人经营性贷款管理 防范信贷资金违规 流入房地产市场的 通知》，北京将从 严从重查处个人经 营性贷款违规流入 房地产市场。 发布关于进一步规 范商业银行互联网 贷款业务的通知， 进一步规范商业银 行互联网贷款业 务。 3月 银保监会、住建 部、央行办公厅联 合发布通知，加强 银行业金融机构 “三查”，防止经 营贷流入房地产， 深圳、杭州、沈 阳、北京等地相继 出台政策围堵“经 营贷”，打击“买 房-抵押-融资-再 买房”的炒房模 式。。 4月 多地公积金流动性 告急，全国部分城 市纷纷收紧公积金 贷款等政策，以引 导公积金贷款可持 续和平稳。 5月 商业银行对于按揭 贷款的贷前审核、 放款周期都提高了 要求，深圳、广 州、西安等重点城 市房贷利率集体上 调 6月 海南、广东、浙 江、贺州、郴州、 南通等地发布政策 上调房贷利率，二 套购房贷款成本上 涨，抑制投机炒 房，保障首套刚 需。 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【全国集中供地】2月多地发布文件，对住宅用地集中公告、集中供应，土地“两集中”时代开启 重点内容 • 2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息 合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信 息，形成合理预期。 • 2月23日，天津市自然资源和规划局发布的《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通 知》，为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，天津市确定于3月、6月、9月中 旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述3个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。 • 2月23日，河南省郑州市自然资源和规划局方面，则发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发 布的紧急通知》，收回部分区的住宅用地出让公告发布权。郑州通知称，航空港区、郑东新区、经 开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发 布实施。 • 2月24日，青岛市自然资源局官网发文称，“严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中 发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍 挂出让活动，引导市场理性竞争”。 • 2月25日，济南市自然资源和规划局称：“对于住宅用地‘两集中’同步公开出让，即集中发布出 让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂活动 新的政策要求”。 政策解读： “两集中”政策的实施，或一定程度上减少大型房企利用资金和信息优势垄断资源的情况。对于中小房企而言，可以避开大型房企直接竞争获 得土地开发机会。有助于稳地价预期、降低土拍溢价率、改善项目利润率。叠加“三道红线”等因素，预计房企合作拿地案例将增加。 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【全国集中供地】4月，16个城市公布了首批集中供地计划，首轮集中供地节奏各异，广州、沈阳 供地节奏积极，杭州、济南、无锡等城市节奏较为稳健，深圳、厦门、北京、青岛等供地节奏缓慢。 全国重点城市集中供地一览表： 序号 时间 城市 发布主体 政策分类 政策内容 1 4.1 合肥 市自然资源和规划局 土地 发布了《合肥市自然资源和规划局关于印发合肥市2021年度国有建设用地供应计划(市本级)的通知》，今年拟供应土地2633公顷，其中住宅用地660公顷 2 4.1 天津 市自然资源和规划局 土地 公布了天津“两集中”首批供地的正式挂牌的信息，天津首批集中供地共58宗，挂牌起始总价约502.9亿元。 3 4.1 北京 市自然资源和规划局 土地 发布《关于北京市2021年度商品住宅用地供应时序安排的公告》，北京首批住宅用地供应30宗，首次引入房屋销售价格引导机制。 4 4.1 成都 市自然资源和规划局 土地 发布《关于成都市各区2021年度国有建设用地供应计划的通知》，今年住宅用地计划供应1050公顷，明确将集中出让。 5 4.6 杭州 市规划和自然资源局 土地 发布《杭州市2021年度国有建设用地供应计划》，今年计划供地5526.77公顷，其中住宅用地占20%。 6 4.6 长沙 市规划和自然资源局 土地 发布《关于长沙市第一批住宅（含商住）用地集中出让预公告，长沙宅地今年分三批集中供应，首批挂牌39宗294万平方米。 7 4.1 徐州 市住房和城乡建设局 土地 发布《关于印发<进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》，土地“两集中”供应，政府制定新房成交最高价。 8 4.14 福州 市自然资源和规划局 土地 发布2021年度福州市城区国有建设用地供应计划，供应总量六城区1128公顷，其中住宅用地360公顷。 9 4.15 江苏镇江 市自然资源和规划局 土地 公布了2021年度供地计划，今年供地总量不超过14222亩，住宅用地占比17%。 10 4.16 四川 四川农业农村厅 土地 发布关于加强农村土地承包管理工作的通知。任何组织或个人不得以任何方式强迫承包方流转土地经营权。 11 4.16 广州 市自然资源局 土地 发布《2021年广州经营性用地供地蓝皮书》。本次共收录209宗土地、总面积约679.9公顷。其中，住宅用地60宗、总面积约462.3公顷。 12 4.2 青岛 市自然资源和规划局 土地 2021年第一批次住宅用地集中供应共供应国有建设用地63宗，面积约2427亩，其中住宅用地（含商住用地）57宗，面积约2129亩。 13 4.22 湖州 市自然资源和规划局 土地 发布《湖州市区2021年度国有建设用地供应计划》。2021年度市区计划出让16000亩，其中住宅用地为4500亩，占总量的28.1% 14 4.23 济南 市规划和自然资源局 土地 济南首批宅地集中供地83宗，占全年宅地计划供应量三成。 15 4.26 深圳 市规划和自然资源局 土地 发布《深圳市2021年度建设用地供应计划》，全年计划供应建设用地1130公顷 包括149.3公顷商品住房用地。 16 4.28 内蒙古 自然资源厅 土地 出台《关于进一步规范土地储备工作的通知》。通知明确，各级地方人民政府应牵头建立协调和决策机制、负责审定工作计划、审查工作方案、及时协调解 决重大问题等。 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【地方调控】2021年中央始终坚持“房住不炒”定位不变，上半年，各地政府落实城市主体责 任，因城施策、综合施治，促进房地产市场平稳健康发展。调控下沉到县市，政策严苛程度甚 至超过主城区，上海俨然是本轮房地产调控的风向标，上半年政策连番7次加码。青岛上半年政 策整体以维稳为主。 2021年重点城市调控地图 青岛 西安 成都 徐州 郑合州南肥平金杭无华州锡丽南绍水上通兴嘉兴宁波海 广州 东莞 深圳 城市 升级 限购 升级 限贷 升级 限价 升级 限售 增加 税费 限房价 竞地价 二手房 参考价 新房积 分摇号 限离婚 成都      东莞      广州  杭州         合肥  湖州  嘉兴   江山 金华 丽水 龙游 南平 南通 宁波  上海            这个表述再改下  比如房一张 表格，一张  图          绍兴  深圳  无锡 西安  徐州 义乌 郑州             青岛 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【青岛政策汇总】金融环境收紧，放贷时间增加；土地“两集中”新政落地，成交核心区域受追 捧，外围条件苛刻地块遇冷；城阳共有产权政策放宽，胶州、西海岸、平度等地全面放开落户 类型 金融 一月 二月 三月 1、3.26日，中银保监会、住 建部、央行联合发文：严禁 经营贷违规流入房地产领域 四月 五月 六月 1、5月27日，山东省人民代 表大会常务委员会十三届人 大常委会第二十八次会议明 确，全省契税税率统一调整 为3%。 1、6月4日，财政部等四部门发布《关于将国有土地使 用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居 民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关 问题的通知》，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安 徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以 省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。 1、1.4日，山东发布《关于 进一步深化户籍管理制度改 革促进城乡融合区域协调发 展的通知》，凡在城镇居住 或就业的居民，本人及其近 落户政策 亲属均可自主选择落户，取 消其他前置条件和附加限制。 2、3.16日，发布《关于进一 步深化户籍制度改革的意 见》，取消青岛城区内产权 房落户面积限制。 1、6.23日，发布《青岛市新型城镇化规划（2021-2035 年）（公众征求意见稿）》，加快推动市南区、市北区、 李沧区、崂山区大幅放宽落户限制，城阳、即墨等三区 全面取消落户限制，建立健全多主体供给、多渠道保障、 租购并举的住房制度。 2、6.24日，胶州市发布《胶州市人民政府关于进一步深 化户籍制度改革的意见》，全面放开城镇落户政策，公 寓、商业网点均能落户 3、7.2日，山东省人民政府办公厅印发《关于支持青岛 西海岸新区进一步深化改革创新加快高质量发展的若干 措施》的通知青岛西海岸新区进一步降低落户条件，全 面放开落户限制 4、7.5日，平度市政府出台了《关于进一步深化户籍管 理制度改革的意见》，全面放开外来人口落户城镇限制 共有产权 1、2.2日，青岛市城阳区人 力资源和社会保障局官方微 信公众号“城阳人才”发布 消息，申请城阳区人才共有 产权住房放宽到中专及同等 学历。 2、3.6日，城阳区发布人才 共有产权住房明白纸（最新 版）及解读：中专及同等学 历人员纳入第七层次人才范 围 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【青岛政策汇总】金融环境收紧，放贷时间增加；土地“两集中”新政落地，成交核心区域受追 捧，外围条件苛刻地块遇冷；城阳共有产权政策放宽，胶州、西海岸、平度等地全面放开落户 类型 一月 二月 三月 四月 五月 六月 人才引进 1、2.22日，发布《关于进一步优 化人才住房建设和筹集工作的意 见》，产权型人才住房签订购房 合同满5年可上市交易；超过10 年的，不需交纳土地收益。 公租房 租赁住房 1、3.11日，发布《山东省公租房 管理服务导则（试行）》。公租 房承租家庭每年不少于2次房产复 核。 1、5.22日，公布了《关于印发青 岛市公共租赁住房轮候排序规则 的通知(征求意见稿)》, 对评分和 申请条件有所调整。 土地 1、2.24日，召开全市住宅用地调 控工作部署会议，会议的核心内 容同样出现了“两集中”：集中 发布出让公告、集中组织出让活 动。 市场监管 1、1.13日，发布《山东省健康住 宅开发建设技术导则》，要求四 层及四层以上新建住宅建筑必须 设有电梯。 1、4.2日，2021年第一批次住宅 用地集中供应共供应国有建设用 地63宗，面积约2427亩，其中住 宅用地（含商住用地）57宗，面 积约2129亩。 1、5.12-1.14日，岛城首次集中 出让，共成交60宗，整体溢价 1.91%，多以底价成交，城阳两 宗土地流拍； 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【青岛集中供地】首次集中出让25家房企竞逐，核心区域受追捧，和达三区揽地，绿城竞得新 地王 岛城首次集中出让，核心区域受追捧，外围条件苛刻地块遇冷，共成交60宗，整体溢价1.91%，多以底价成交，城阳两宗土地流拍；25 家房企吸储317万㎡，本土房企14家参与，其中和达三区揽地54万㎡、君一控股吸储崂山34万㎡；融创、中铁、金地、保利、万科、龙 湖等11家一线房企亦有较大收获；土储不足的绿城以楼板价17000元/㎡+自持商品住宅建面2106.9㎡竞得新市北区开平路45号地块，溢 价率64.9%。总体来看，勾地模式依然是主流。 2021年各区存量和本次集中出让拿地情况 120 住宅（万㎡） 商业（万㎡） 人才公寓（万㎡） 100 6 80 60 10 9 6 5 0 40 7 7 20 28 0 2 0 8 14 13 1 0 82 50 3 4 0 62 新市北区 李沧区 崂山区 黄岛区 胶南市 城阳区 高新区 即墨区 0 0 182 102 163 200 309 217 419 460 10 586 400 24 25 19 22 25 20 20 600 29 30 30 800 40 存量（万㎡） 存销比 第一次集中供地房企拿地分布 新市北区 李沧区 崂山区 黄岛区 胶南市 城阳区 高新区 即墨区 60 50 40 31 30 20 42 16 10 6 0 34 24 21 21 16 16 12 10 10 10 9 7 6 5 4 4 2 2 2 1 1 1 2 和融君隆即中金磊保阜万国金青西金龙绿青西鲁青城青青 达创一海墨铁地鑫利丰科泰日岛发茂湖城岛海商岛建岛岛 控国 大红 国岸 蓝 立智 股际 成投 际土 谷 仁源 商 院发 海 盛 贸 士民 科 城 港祥 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【青岛集中供地】和达、金地、龙湖开发节奏最快，主城品牌房企间将形成白热化竞争格局 截止目前首次出让土地已有6重点项目进行规划公示，除绿城开平路45号项目尚未定案名，其余均有不同程度动作， 其中和达和园开发节奏最快，现已启动验资，龙湖春江天越和金地华章已启动宣传，主城品牌房企间将形成白热化竞 争格局。 平度市 莱西市 项目名称 地块位置 首次集中出让重点地块开发节奏 房企 拿地时 间 出规划 时间 出案名 时间 即墨区 和达和园 胶州市 城阳区 龙湖春江天越 开平路45号 主城四区 海尔地产云玺二期 （原黄岛区） 西海岸新区 和达可园二期 （原胶南市） 金地华章 金地华章 市北区规划宁安路以东、劲松 三路以西、滁州路以南 金地 开平路45号项目 开平路45号 绿城 龙湖春江天越 城阳区城阳街道文阳路南、民 城路西 龙湖 和达和园 城阳区城阳街道驯虎山路东、 凤山南路南 和达 海尔地产云玺二期 规划海尔六号路以西、株洲路 以北LS0801-023地块 君一 和达可园二期 黄岛区两河路西、泰发路南 和达 5.12 5.12 5.12 5.12 5.13 5.14 6.3 6.4 6.5 —— 5.27 5.17 6.11 —— 6.12 5.19 —— —— 售楼处 /城市 展厅时 间 7.3 —— —— 5.21 —— —— 户型图 时间 —— —— 6.19 6.12 —— —— 验资时 间 —— —— —— 6.26 —— —— 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【青岛人口结构】青岛人口十年增加135.66万人，西海岸新区增量最多，城阳区增幅最大， 城镇化率达76.36%，人口素质明显提升 6月8日，青岛市第七次全国人口普查公报正式出炉。数据显示，与2010年第六次全国人口普查相比，2020年青岛增加135.66万人，常 住人口达1007.17万人，占全省总人口比重9.92%，比2010年提高0.82个百分点，提高幅度居全省首位；各区人口性别构成中， 男女比 例相对均衡；老龄化程度加深，市南、市北、平度、莱西四区比重超15%；受教育程度整体提升，市南人口受教育程度最高，平度市最 低，为青岛市唯一没有过万的区域。 十年间青岛市各区人口比重变化 地区 人口数 比重（%） 人口涨幅 2020年 2010年 全市 10071722 100.00 100.00 —— 市南区 486643 4.83 6.25 -10.68% 市北区 1096879 10.87 11.71 7.47% 西海岸新区 1903595 18.90 15.98 36.69% 崂山区 502370 4.99 4.35 32.39% 李沧区 737281 7.32 5.88 43.89% 城阳区 1109606 11.02 8.46 50.52% 即墨区 1336077 13.27 13.51 13.50% 胶州市 987820 9.81 9.67 17.16% 平度市 1191348 11.83 15.58 -12.24% 莱西市 720103 7.15 8.61 -4.01% 各区人口性别构成 地区 全市 市南区 市北区 西海岸新区 崂山区 李沧区 城阳区 即墨区 胶州市 平度市 莱西市 比重（%） 男 女 50.96 49.04 48.71 51.29 48.86 51.14 52.75 47.25 50.99 49.01 49.43 50.57 52.25 47.75 51.12 48.88 51.23 48.77 50.44 49.56 50.64 49.36 性别比 103.90 94.96 95.56 111.64 104.04 97.74 109.44 104.60 105.06 101.77 102.58 各区人口年龄构成 各区每10万人受教育程度 地区 全市 比重（%） 0-14岁 15-59 岁 60岁及 以上 65岁及 以上 15.41 64.31 20.28 14.20 市南区 13.24 60.48 25.92 18.64 市北区 13.81 61.62 24.92 16.64 西海岸新区 15.69 67.79 16.52 11.41 崂山区 12.98 68.84 18.19 12.14 李沧区 16.72 66.30 16.98 11.06 城阳区 17.18 68.52 14.30 9.68 即墨区 15.95 63.22 20.83 14.87 胶州市 16.59 63.80 19.61 13.92 平度市 14.91 59.56 25.53 18.85 莱西市 14.41 60.43 25.16 17.88 地区 大学（大专 高中（含 及以上） 专科） 初中 小学 全市 22551 市南区 45597 市北区 35372 西海岸新区 25815 崂山区 38041 李沧区 36356 城阳区 24430 即墨区 10694 胶州市 12288 平度市 8427 莱西市 10420 17543 32148 18593 19252 18899 10233 23203 23020 11310 17191 28515 18286 13976 23936 16453 17580 23237 13271 17008 30915 17489 16647 41698 21543 17643 36760 23467 15695 39395 26904 16559 45326 18878 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【青岛共有产权政策】共有产权政策对城阳楼市刺激作用明显，长期看政策从收紧到放宽，对 市场的影响正逐步减弱 2020年 政策落地 2021年 政策加码 2月27日出台《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》， 3月末正式实施。对不同层 次人才购房时由企业承担购房总价的20%或30%，其中属于一至四层次的人才，本人与区属国 企的产权比例调整为7:3，期限为8年，期满后企业无偿赠送共有产权；属于五至七层次的人 才，本人与区属国企的产权比例调整为8:2 ，期限为5年，期满后人才按照“孰低”原则回购共 有产权。 范围扩大 4月下旬，城阳共有产权购房政策再出新动作，对于五至七层次人才在西部地区（上马街道、棘洪 滩街道）购置人才共有产权住房的，本人与区属国企的产权比例调整为7:3，即上马街道、棘洪滩 街道两板块可零首付购房。 全区覆盖 6月16日，城阳区对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，本人与区属国企的产权比例将调 整为7:3。即将五到七类人才购买共有产权住房政府补贴30%首付的政策优惠，推广至整个城阳， 这意味着城阳目前已全区零首付（除河套和红岛街道）。 政策收紧 7月25日，按照产权比例，区属国企承担购房总价款的30%，该产权部分不作为人才个人按揭贷款 抵押物，即个人需要首付总房款最低21%，5年后回购30%。 回购时间延长 9月10日，注册地为城阳的个体工商业户工作的人才和自由职业人才均涵盖在范围内，取消在中 央、省、市驻城阳单位工作 人才的社保缴纳地和户籍所在地限制。对于5-7层次人才购置人才共 有产权住房的，最短回购期限不低于 5 年，最长回购期限不超过10年。 2月20日，据青岛市城阳区人力资源和社会保障局官方微信公众号“城阳人才”发布消息，申请 城阳区人才共有产权住房放宽到中专及同等学历。 政策加码 3月6日，城阳区发布人才共有产权住房明白纸（最新版）及解读：中专及同等学历人员纳入第 七层次人才范围。 解读： 政策落地之初，城阳楼市即刻沸腾，登记人数两周内就飙升至过万，展 现出旺盛的需求，但申请人的限制比较多，实际惠及的人数还比较有 限，随着加入的企业和购房者增多，带动一批不符合条件的潜在客户入 市，新政对于城阳楼市的刺激作用明显，城阳楼市应声而起。 20年7月政策升级后，对楼市有明显促进作用，具体表现在区域内成交 量有显著提高，部分楼盘甚至提价销售。7月政策收紧后，城阳楼市逐 渐回归理性。整个政策执行过程中存量和购房需求均得到快速消耗。 2021年2月底政策放宽，降低了两个类别人才的门槛，将政策覆盖人群 大幅扩大，对新房市场刺激较为明显。 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【青岛落户政策】胶州、西海岸、平度相继发布文件，全面放开落户限制，或将进一步带来 人口人才活力，加速区域发展 3月5日，青岛市明确五大类落户途径，继续放宽中心城区（市南/市北/李沧/崂山）—4类途径；大幅放宽城区（城阳/黄岛/即墨）—全部 可享，人才落户取消社保限制；全面放开县域（胶州/平度/莱西）—在户籍政策范围内，可进一步研究放开落户限制。6.24日、7.2日、 7.5日胶州、西海岸、平度相继发文全面放开落户政策。 区域 胶州市 全面放开落户 时间 6.24 人才落户 扩大至中专及以上学历人员（含技工院校、职业院校毕 业生），新增加技能人才落户，无接收单位限制、年龄 和社保年限限制 居住落户 公寓、商业网点均能落户 稳定就业落户 取消了缴纳社会保险满6个月的限制 西海岸 7.2 取消缴纳社会保险年限限制 租赁住房即可落户 有稳定职业即可办理落户 平度市 7.5 中专（中技）及以上学历人员，未毕业未就业均 可落户、近亲属可随迁落户 网签备案即可落户、城镇租房、商业网点房均可 落户 稳定就业即可落户 赋权激励落户 服务“双招双引” 单位集体户 企业团队集中落户 亲属投靠落户 取消成年子女投靠父母婚姻状况的限制 取消父母投靠子女年龄限制、取消成年子女投靠 父母婚姻状况的限制 集体户也可投靠落户 解读：通过本轮户籍制度改革，能够对有学历、有职称、有技能的人才，实现落户有保障；对拥有合法产权型房屋人员，实现“想落就 落”；对城区有稳定就业或稳定居住的人员，实现“想来可来”；对亲属投靠等符合条件的人员，实现“应来尽来”；对双招双引项目及 有贡献企业落户，实现全程便捷服务。 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 重点规划 /崂山区姜哥庄片区和城阳区上马街道片区8宗地块控规调整 1月11日，青岛市自然资源和规划局发布崂山区姜哥庄片区LS0402-76、LS0402-127地块控规调整批 前公示和城阳区上马街道片区控规部分地块调整（北岭大街与龙翔路交叉口及周边）批前公示。 规划解读：崂山区地块调整后，在节约集约利用土地的同时增加部分城市绿地，提升片区品质；城阳区地块调整后，将优化原规划九年一贯制学校的服务 半径，同时增加一处私立高中，更好的服务各社区教育，便于资源共享利用。  崂山区地块调整内容：姜哥庄片区LS0402-76、LS0402-127地块项目 位于崂山区沙子口街道姜哥庄路以东，北姜安置区以北；崂山支路以 东、崂山路以北，由青岛市城市规划设计研究院、中外建工程设计与 顾问有限公司青岛分公司设计。此次调整，为节约集约利用土地，同 时增加部分城市绿地，提升片区品质，将LS0402-76地块户数增加42 户，增加户数在LS0402-127地块等量减少。  城阳区地块调整内容：城阳区上马街道片区CY1406-031、CY1406032、CY1406-033、CY1406-045、CY1406-046、CY1406-047地 块位于城阳区上马街道北岭大街与龙翔路交叉路口及周边。此次调 整，考虑到原规划九年一贯制学校的服务半径，为更好的服务各社区 教育，便于资源共享利用，对周边相应地块进行重新布局。 ·信息来源：青岛市自然资源和规划局 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 重点规划 /市北区人民路镇江路片区控制性详细规划调整 4月23日，市北区人民路镇江路片区控制性详细规划SF0406-33、SF0406-35地块控规调整批前公示 规划解读：根据公示，调整用地位于市北区敦化路以北、镇江北路以东、西吴路以南、西吴三路以西，涉及用地面积约2.85公顷，调整地块将SF0406-33、 SF0406-35合并，对项目容积率、绿地率及建筑密度进行调整，调整后SF0406－33地块用地面积共计2．85公顷，将配建一处9班幼儿园（占地面积5800 平方米，建筑面积4640平方米）、一处日间照料中心（建筑面积不小于1200平方米）。 已批控规土地利用规划图 拟调整土地利用规划图  调整内容：将市北区人民路镇江路片区SF0406-33、SF0406-35地块合并为SF0406-33地块，合并后用地性质为二类居住用地，容积率为2.9，配建 9班幼儿园一处（占地面积5800m²，建筑面积4640m²）。同时建筑密度由25%调整为30%，绿地率由35%调整为30%，建筑限高维持原控规要求 的100m。 ·信息来源：青岛市自然资源和规划局 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 重点规划 /崂山区浮山南侧片区和城阳区城阳街道南部片区CY1003-060地块控规调整 5月14日，青岛市崂山区浮山南侧片区控制性详细规划LS0101-019、022、095地块和周边绿地规划调 整批前公示和城阳区城阳街道南部片区CY1003-060地块控规调整批前公示 规划解读：崂山区浮山南侧片区调整后，在满足污水处理的同时，同步提高处理标准，改善该区域城市功能品质、优化交通组织、完善基础服务设施；城 阳区城阳街道南部片区调整后，将进一步推进城阳区高质量发展。 批复控规用地规划图 调整后用地规划图 批复控规用地规划图 调整后用地规划图  崂山区地块调整内容：1、095地块保留污水处理厂现状用地 功能，利用现有地块、麦岛路东侧绿化带及麦岛路道路地下空 间进行改扩建，用地调整后地上、地下均用于污水处理厂； 2、优化东海路和麦岛路道路渠化；麦岛路占用道路两侧部分 绿化带由20米拓宽至25米，并将西侧绿化带由10米拓宽至 10-12.5米不等，因麦岛路西侧绿化带拓宽导致西侧各地块用 地边界进行微调，调整后019、022地块用地总面积不变； 3、022地块调整后地上、地下均用于交通、绿地等；4、将 095地块原规划水上普通消防站调整至019地块，并在019地 块与022地块之间增加一条南北贯通的公共道路，车行道宽度 不少于15米，两地块内各占7.5米。  城阳区地块调整内容：将CY1003-060地块土地性质由环卫用 地调整为CY1003-060-1商务用地和CY1003-060-2农林用地 ·信息来源：青岛市自然资源和规划局 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 重点规划 /长江路北延工程——墨水河大桥工程规划公示 3月5日，长江路北延工程——墨水河大桥工程规划方案批前公示，据规划，桥全长313m，标准段宽度39.5m，双向六车 道，线路等级为城市主干路。项目已于2021年3月24日正式开钻施工。 规划解读：该工程是城阳区2020年重点项目，建设地点位于墨水河桩号K4+280处，工程建设内容及建设规模为长江路跨墨水河新建一座墨水河大桥， 桥长313米，总投资18906万元。工程建成后，将实现长江路南北大通道，极大提升该区域交通网络通行能力。该项工程是长江路延伸工程一部分，是 长江路全线贯通重要节点工程，北通正阳路，对分流正阳路、双元路交通具有重要作用。从规划图上来看，新建长江路墨水河大桥和已建成的长江路白 沙河大桥是同等规模的大桥。  施工日期：2021年3月24日-2022年6月21日  建设单位：青岛市城阳区公路事业发展中心  方案说明：长江路北延工程——墨水河大桥工程 (直线段K0+567.822~K0+783.299 ,缓和曲线 K0+783.299~K0+828.299 ,圆曲线 K0+828.299~K0+884.462 )于墨水河中心桩号 K4+280处跨越墨水河，南起东环路，沿污水处 理厂西侧自南向北新建道路，跨墨水河后，终点 接正阳西路，长度0.96千米，其中墨水河桥长约 313米。桥跨结构为(35+30)m(预应力混凝土现 浇箱梁) +(2x90)m(钢结构斜拉桥) +(27+36)m(预应力混凝土现浇箱梁)，桥长313 米，标准段宽度39.5米，双向六车道。 电话： 0532-80936157 ·信息来源：青岛市自然资源和规划局 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 重点规划 /青岛招标官网公布青岛市城阳区自然资源局青岛市城阳区流亭机场片区控制性详细规划 项目公开招标公告，城阳流亭机场片区定位为青岛市新中心 项目编制目的： 1、科学谋划片区功能定位：流亭机场片区是未来 承担青岛市都市区空间结构调整的战略性节点地区， 城阳国土空间分区规划将其初步确定为青岛市的新 中心。 2、开展存量用地开发利用 3、打造宜业宜居城区 项目编制范围： 本项目位于胶州湾底，青岛东岸城区北部，城阳区 中部，白沙河、墨水河、青银高速围合区域。南至 城阳与李沧边界，西至墨水河—环湾路，北至墨水 河，东至青银高速—重庆路，规划面积 38.75 平 方公里。 规划编制内容： 按照“片区控规-单元控规—地块控规”三个层级，传导落实青岛市国土空间总体规划与城阳区国土空间分区规划要求，开展规划编制。 流亭机场片区城市设计： 统筹考虑流亭机场片区与周边地区的空间尺度关系，结合片区内的自然景观环境和城市风貌特质，塑造整体空间形象和景观风貌特色。在控制性详细规划的绿地、景观系统 研究基础上，进一步优化城市空间形态、明确公共空间体系，构建视线通廊、公共开敞空间等系统。确定片区建筑高度以及组群空间组合形式，明确主要建筑轴线、景观朝 向等相互组合关系。提炼建筑体量、色彩、材料、照明等形态特征。明确街区尺度，塑造人性化、充满活力的街道空间。对城市广场、公园绿地等不同类型的街道活动节点 进行意向设计，形成一批高品质、有活力的城市公共空间。明确城市设计的深度达到控规层面城市设计的内容要求。 ·信息来源：青岛市自然资源和规划局 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 重点规划 /西海岸新区自然资源局公布《青岛西海岸新区综合交通枢纽体系规划（20192035年）》 规划范围：与西海岸新区总体规划相一致，北至胶州市，西至潍坊市、日照市，南至海岸线，东至胶州湾，陆域总面积2128km²。 规划期限：规划期限为2020－2035年。近期2025年；远期2035年；远景展望至2050年。 规划目标：统筹铁路、公路、轨道交通、道路交通、常规公交等各类综合交通要素，与“一核引领、三点布局”空间发展和功能相匹配，构筑 层次清晰、功能完善、高效集约、开放公平的城市综合交通枢纽体系。 总体布局规划： 铁路客运枢纽利用国家规划的“八横八纵”高铁网中的沿海通道及京沪通道， 研究西海岸新区铁路系统，使西海岸新区融入到国家铁路网，从而提升西海 岸新区铁路枢纽地位。加快推进研究胶州湾过海铁路和青岛西-诸城铁路，提 升青岛西站铁路枢纽能级；以“站城一体、换乘高效”理念布局新增黄岛站 高铁枢纽。 公路客运枢纽西海岸新区规划“两主、一辅、一旅游”公路客运枢纽，两主 站分别为西海岸新区东区规划新站、西海岸汽车总站，辅站为泊里汽车站， 青岛西站汽车站主要为旅游服务。 公共交通枢纽以“轨道+常规公交”的大型公共交通枢纽，打造组团级公共中 心,实现片区级别集散、转换功能，支撑区域发展。公交枢纽与轨道交通站点 充分衔接，发挥公交的最大效力。规划布局26处轨道交通枢纽、6处“P+R” 换乘枢纽、18处大型公交枢纽、17处中小型公交枢纽。 水运枢纽对水运码头周边进行综合开发，完善配套设施，以供游客休闲娱乐 实现旅游的一体化服务。结合海岸线功能定位、海岛功能、近海陆域用地功 能等，规划客运码头17处。其中，保留现状码头3处，规划新增码头4处，升 级现状客运码头8处，结合现状渔码头改建1处客运码头，结合造船厂码头建 设1处。 ·信息来源：西海岸新区自然资源局 宏观环境 • 全国经济 • 青岛经济 • 政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 重点规划 /西海岸新区自然资源局公布《青岛西海岸中心区滨海交通详细规划（2019-2035 年）》 重点研究范围：滨海大道东起隧道出入口、西至三沙路，全长约34公里两侧约500米范围。 一般研究范围：嘉陵江路一胶州湾西路一大珠山路一三沙路一海岸线围合的区域。 规划期限:规划期限为2019-2035年，近期至2025年，远期至2035年。 规划目标:构筑结构合理的路网系统和联通成网的轨道系统，优化道路空间分配和道路交通环境，提升滨海区域公共空间品质。逐步构筑高效、安全、精致、 绿色的交通出行环境，打造外畅内优的高效安全交通体验区、塑造精致绿色的品质交通示范区、营造智慧有序的交通严管实践区。 区域交通系统优化 区域道路系统优化。规划形成“五横十四纵”的骨干路网体系，构建功能分明、内外 衔接的道路格局。路网密度由现状的5.0km/km提升至7.0 km/km，路网结构比例快 速路：主干路：次干路为0.3:1.8:1.6:3.3。 区域公交系统优化。采取扩展轨道线网、保障公交路权、优化公交站点、构建多层次 常规公交线路、加强常规公交与轨道交通衔接等方式，对滨海公交系统进行优化，促 进公共交通两网融合，打造高品质的一体化公交都市示范区，引领城市用地布局优化 交通出行结构。 区域慢行系统优化。围绕“轨道十河流+山海岛屿”等优势资源，形成“一带、五核、 四组团”滨海慢行系统，提高旅游休闲品质、满足与轨道的快速接驳需求，在组团内 形成连续的通勤慢行网络，以达到安全、连续、方便、舒适的发展要求。 东西向重要干道详细规划 对滨海区域嘉陵江路一小珠山隧道一胶州湾西路快速路、胶州湾东路一昆仑山路、珠 江路一灵海路、滨海大道5条重要道路开展详细规划，通过多方案比选，确定推荐方案， 明确道路用地控制范围和控制要求，引导和管控道路实施，进行远期规划控制顸留。 近期建设规划 提出6项“十四五”滨海区域重要道路建设计划。 交通效果评价 结合相关道路、轨道交通建设时序安排和相关优化措施实施对近期、远期交通运行情 况进行评价，验证预期效果。 ·信息来源：西海岸新区自然资源局 02土地市场 2021年上半年供地两集中，市区土地放量楼面地价达到历史 高位。供地集中在原胶南市、即墨区及城阳区，其中胶南领 跑全市 1 整体市场 2 重点企业 宏观环境 土地市场 • 整体市场 • 重点企业 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【供求价走势】2021年上半年供地“两集中”，郊区土地占比有所下降，整体楼面地价上涨 万㎡ 3000 2000 1000 0 2014上半年 万㎡ 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2014-2021年上半年招拍挂居住商业类用地年度供求价走势图 供应建面 成交建面 楼面地价 元/㎡ 4000  2021年上半年全市供应土地922 万㎡，同比下降45.4%；成交土地 2000 747万㎡，同比下降47.9%；成交 土地平均楼面地价3196元/㎡，同 0 2015上半年 2016上半年 2017上半年 2018上半年 2019上半年 2020上半年 2021上半年 比上涨8.9%。  2021年上半年从月度成交看，受 2018-2021年上半年招拍挂居住商业类用地月度供求价走势图 土地集中供应影响，月度供销变化 浮动较大；上半年月均供地建面为 供应面积 成交面积 楼面地价 元/㎡ 800 600 400 200 154万㎡，月均成交建面125万 ㎡，上半年平均楼面地价起伏比较 大，主要受月度成交区域差异影 响，高溢价土地少。 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2018 2019 2020 2021 注：土地市场数据来源为中国土地市场网、青岛房地资源网，以政府出让公告及成交公告为准。 宏观环境 土地市场 • 整体市场 • 重点企业 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【各市供求情况】西海岸及近郊区成为2021年上半年土地市场供销主力，胶州市供应最多 2021年上半年全市各区域供求情况 300 万㎡ 200 100 元/㎡ 20000 供应 成交 楼面地价 15000 10000 5000 0 0 市南区 原市北区 原四方区 李沧区 崂山区 原黄岛区 原胶南市 城阳区 高新区 即墨区 胶州市 平度市 莱西市  2021年上半年全市土地市场供应和成交主要集中在西海岸，主城区供销较少，同比均有下降。土地活跃区域主要为原胶南市， 以166万㎡供应、176万㎡成交位居青岛市第一，其中河套滨海商务区供销突出，均超过80万㎡；高新区以141万㎡供应、112 万㎡成交位居第二；主城区中原市北区供销量最大，供应38万㎡，成交建面38万㎡ 。  受集中供地影响，且部分区域商业用地占比较大，楼面地价有所下降；市南区一幅商业地块楼面地价高达17640元/㎡，居全市 首位；主城区方面，开平路45号楼面地价17000元/㎡，位居涉宅用地首位；崂山区黑龙江路以南、海尔路以西以10773元/㎡ 的价格位居第二位；近郊区区域价值提升市场竞争增大，带动楼面地价持续攀升，远郊区域土地平均楼面地价仍处于低位。 宏观环境 土地市场 • 整体市场 • 重点企业 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【溢价率情况】2021年上半年99%的成交土地为底价成交，原四方区整体溢价率高企，1宗 低溢价土地位于平度市 2014-2021年上半年成交土地溢价率走势 % 15.00 10.00 5.00 6.52 8.42 9.93 10.35 6.79 7.61 0.11 0.75 2.41 1.29 1.09 1.01 1.00 0.24 1.07 0.00  2021年上半年土地市场溢价率上涨，全市成交土地 的平均溢价率为1.07%；整体来看，99%土地为底 价成交，原四方区开平路地块溢价率64.89%拉高整 体溢价率；  从各区域溢价率来看，原四方区为溢价率最高的区 域，溢价率64.89%，其他区域表现平稳，基本底价 成交。 原四方区 莱西市 高新区 平度市 原黄岛区 原胶南市 原市北区 即墨区 市南区 胶州市 城阳区 崂山区 李沧区 0.01% 0.00% 0.20% 0.00% 0.00% 0.00% 0.09% 0.00% 0.10% 0.00% 0.00% 0.00% 0% 10% 2021年上半年各区域溢价率对比 64.89% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 2021年上半年招拍挂出让居住商业用地溢价率分布 0% 1%1% 0% 98% 0% 0-20% 20-50% 50-100% 100%以上 宏观环境 土地市场 • 整体市场 • 重点企业 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【用地结构对比】2021年上半年，住宅兼商业用地成交增多，占据市场成交份额50%，纯 商业用地下降至10% 2021上半年 2020下半年 2020上半年 2019下半年 2019上半年 2018下半年 2018上半年 2017下半年 2017上半年 2016下半年 2016上半年 2015下半年 2015上半年 2014下半年 2014上半年 0% 2013-2021年上半年招拍挂居住商业类用地结构对比 38.0% 41.0% 46.0% 38.0% 39.6% 47.5% 49.1% 45.9% 33.6% 28.3% 48.4% 29.6% 18.9% 36.0% 24.6% 10% 20% 26.5% 17.5% 10.0% 2.0% 50.0% 34.0% 3.0% 22.0% 24.0% 1.0% 29.0% 30.0% 0.3% 32.0% 15.1% 6.1% 39.2% 25.3% 0.3% 26.9% 21.1% 4.2% 25.6% 16.3% 3.4% 34.4% 20.8% 5.7% 39.9% 20.6% 3.0% 48.1% 17.3% 5.3% 28.9% 27.8% 8.1% 34.4% 3.0% 51.6% 10.9% 7.2% 45.9% 2.1% 55.8% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 住宅 商业 商业兼住宅 住宅兼商业 100%  2021年上半年土地成交以住宅兼商业为主，占比50%，较2020年下半年上涨28个百分点，纯商业用地下降24个百分点，占 比10%，纯住宅用地占比下降，下降3个百分点，商业兼住宅用地依旧占比极低，整体来看，非住宅用地占比降至15%以下 ，住宅用地供给增多。 宏观环境 土地市场 • 整体市场 • 重点企业 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【土地排行榜】2021年上半年一级市场中海尔云玺地块成交总价位列全市首位；国信高新 区项目地块可开发体量最大 2021年上半年青岛土地成交总价排行（一级市场） 排名 未来呈现项目 1 海尔云玺二期海 尚府 2 国信高新项目 3 金地华章 4 保利大港项目 5 国泰劲松三路项 目 6 海语东方 城区 崂山区 高新区 原市北 区 原市北 区 原市北 区 原胶南 市 土地 面积 (亩） 土地用 途 成交总价 （亿元） 129.04 住宅/商业 32.78 466.90 住宅/住宅兼 商业 80.15 住宅兼商业/ 商业 24.98 13.73 48.07 住宅兼商业 9.84 51.18 住宅兼商业 9.14 257.05 住宅兼商业 8.47 7 金水十梅庵项目 李沧区 84.85 住宅兼商业 8.42 8 和达和园 城阳区 126.87 住宅/住宅兼 商业/商业 6.77 9 绿城开平路项目 原四方 区 16.19 住宅兼商业 6.42 10 和达幸福城 即墨区 173.50 住宅兼商业 6.17 竞得者 君一控股 国信集团 金地集团 保利发展 山东国泰 东方时尚 金水控股 和达集团 绿城集团 和达集团 2021年上半年青岛土地可开发体量排行（一级市场） 排名 未来呈现项目 1 国信高新项目 2 融创藏马山项目 3 海尔云玺二期海 尚府 城区 高新区 原胶南 市 崂山区 土地面 积(亩） 土地用途 可开发 体量 （万㎡） 466.90 住宅/住宅兼商 业 77.79 513.48 住宅/住宅兼商 业 42.06 129.04 住宅/商业 33.98 竞得者 国信集团 融创中国 君一控股 4 和达幸福城 即墨区 173.50 住宅兼商业 31.22 和达集团 5 海语东方 原胶南 市 257.05 住宅兼商业 29.13 东方时尚 6 即墨商贸城项目 即墨区 112.95 住宅兼商业 21.08 即墨商贸城 7 中铁蓝鳌路项目 即墨区 100.63 住宅兼商业 20.54 中铁建工 8 高实城 高新区 156.46 住宅/商业 20.02 高实置业 9 宝泽李哥庄项目 胶州市 114.68 住宅 10 融合山海路项目 原胶南 市 98.44 住宅/商业 19.11 19.08 德硕&宝泽 融合开发 宏观环境 土地市场 • 整体市场 • 重点企业 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【重点地块】绿城集团6.42亿元竞得原四方区开平路45号1宗商住用地，建面3.78万㎡，为2021 年上半年“楼面地价最高” 涉宅地块，成交楼面地价17000元/㎡，地块触发熔断，线下竞自持住 宅面积2106.9㎡摘得新地王 土地位置 项目名称 出让方式 土地面积 建筑面积 竞得人 拍卖 16.2亩 3.78㎡ 绿城集团 原四方区开平路45号 —— 土地用途 容积率 成交楼面地价 溢价率 住宅兼商业 3.5 17000元/㎡ 65% 土地区位 位于原四方区科技大学-洛阳路板 块，板块属于青岛市老居住区，各 项配套已趋于完善，交通便利； 开发商 绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产 企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具 有国家一级开发资质，公司总部设在中国浙江 省杭州市。 区域市场 新市北区2021年上半年住宅市场成交30 万㎡，均价27788元/㎡，以高层为主， 目前存量44万㎡，目前该板块在售项目 不多，1年内仅中海寰宇时代刚刚入市 （均价29000元/㎡） ，竞争压力较小。 宏观环境 土地市场 • 整体市场 • 重点企业 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 【重点地块】君一控股以总价32.78亿元获取崂山区黑龙江路以南、海尔路以西2幅商住地 块，综合楼面地价9647元/㎡，为2021年上半年青岛“总价最高”地块 土地位置 崂山区黑龙江路以南、海尔路以西 项目名称 海尔云玺二期海尚府 出让方式 拍卖 土地用途 住宅/商业 土地面积 129.04亩 容积率 4.0 建筑面积 竞得人 33.98㎡ 成交楼面地价 青岛海云创智商业发 展有限公司 溢价率 9647元/㎡ 0% 土地区位 地块位于崂山区株洲路板块，M2、3号线 双地铁毗邻，5分钟到达新都心商圈，土 地位置优越，整体区域配套完善。 开发商 青岛海尔地产集团有限公司成立于 2002年4月，是海尔旗下专业从事房地 产投资、开发和经营的全资法人单位。 2021年正式更名为君一控股。 蓝 光 区域市场 崂山区2021年上半年住宅市场成交32万㎡， 均价43832元/㎡，以高层为主，目前存量87 万㎡，目前在售典型项目有银丰玖玺城、金 茂府、佳源华府等。 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 • 整体市场 • 重点企业 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【重点企业】2021年上半年重点房企一级土地市场表现稳定，二级土地市场热度较低。国信、 和达等重点房企共斩获建面约418万㎡土地 万㎡ 2021年上半年重点房企获取土地建面对比(一级市场) 100 市南区 市北区 李沧区 崂山区 城阳区 黄岛区 即墨区 胶州市 胶南市 平度市 高新区 莱西市 80 60 4 9 40 78 31 43 20 0 21 7 34 24 21 16 16 13 12 10 10 9 9 9 9 9 4 3 5 5 4 3 国和融君中中金磊金保阜万山远金华青龙中当绿绿 信达创一南铁地鑫水利丰科钢洋日润岛湖国代城地 集集中控置建集集控发房地地集置置西集金置集集 团团国股业工团团股展地产产团业地发团茂业团团 产 亿元 2021年上半年重点房企获取土地金额对比 2021年上半年重点开发企业土地投资溢价情况(一级市场) 40 30 二级市场金额 80% 65% 60% 溢价率 一级市场金额 20 33 40% 10 0 25 19 14 10 9 8 8 6 6 4 4 3 3 3 3 2 2 2 20% 1%0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 君 国 和 金 保 中 金 融 绿 磊 万 金 远 青 山 中 龙 华 当 0% 一信达地利南水创城鑫科日洋岛钢铁湖润代 控集集集发置控中集集地置集西地建集置置 股团团团展业股国团团产业团发产工团地业 集 团 绿和国融君中中金磊金保阜万山远金华青龙 城达信创一南铁地鑫水利丰科钢洋日润岛湖 集集集中控置建集集控发房地地集置置西集 团团团国股业工团团股展地产产团业地发团 产 注：土地市场数据来源为中国土地市场网、青岛房地资源网，以政府出让公告及成交公告为准。 03商品房市场 2021年上半年岛城房地产市场升温，整体商品房供销两旺， 价格略涨；存量整体平稳，当前去化周期延长至23个月，压 力有所增加 1 整体市场 2 开盘统计 3 营销推广 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 【商品房供销价】2021年上半年岛城房地产市场升温，整体商品房供销两旺，价格略涨 万㎡ 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 亿元 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 供应量（万㎡） 成交量（万㎡） 2012-2021年上半年青岛市商品房供销价走势 成交均价 成交金额（亿） 成交套数 2012-2021年上半年青岛市商品房成交金额&套数走势 元/㎡ 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 万套 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 电话： 0532-80936157  2021年上半年全市商品房新增供应810万㎡，同比上升4%；成交877万㎡，同比上升32%，上升幅度较大；上半年成交均价14764 元/㎡，同比上升2%。上半年商品房成交金额1295亿元，同比上升34%，成交套数8万套，同比上升34%。 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 【商品房年度存量】2021年上半年整体市场供小于求，存量降至3421万㎡，当前去化周期约23 个月，较去年下半年有所延长 万㎡ 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 商品住宅存量（万㎡） 2012-2021年上半年青岛市商品房年度存销比走势 商办存量（万㎡） 去化周期（月） 月 35 30 25 20 15 10 5 0 电话： 0532-80936157  截止到2021年年中，全市商品房库3421万㎡，同比增加10%； 截止到2021年年中， 按照近6个月月均去化量计算，去化周期为23个月，去化压力增加。 去化周期按照6个月计算 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品房月度存量】2021年上半年存量整体平稳，当前去化周期延长至23个月，压力有所增加 万㎡ 3500 2020年以来全市商品房存量月度变化走势 存量面积 去化周期 元/㎡ 30 3400 25 3300 20 3200 3100 15 3000 10 2900 5 2800 2700 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2020 2021  截止到2021年年中，全市商品房市场存量增至29万套，约3421万㎡；  2021年上半年，从月度走势看，全市商品房存量相对平稳，3月份去库存明显，当前去化周期延长至23个月。 注：去化周期按照半年内月均成交量计算 去化周期按照6个月计算 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【区域成交情况】2021年上半年原胶南市、即墨区供销两旺，原四方区存量少，供销均衡，去 化周期最短，市南区存量低，但价格高，去化慢，去化周期最长 万㎡ 200 150 100 50 0 市南区 原市北区 原四方区 李沧区 2021年上半年青岛市各区域商品房供需价格对比 崂山区 供应面积 原黄岛区 原胶南市 销售面积 城阳区 高新区 销售价格 即墨区 胶州市 平度市 元/㎡ 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 莱西市 万㎡ 800 2021年上半年全市商品房存量区域分布 面积（万㎡） 套 80000 600 60000 400 40000 200 20000 0 市南区 原四方区 崂山区 原胶南市 高新区 胶州市 0 莱西市  2021年上半年原胶南市位居区域成交首位，城阳区、胶州市和即墨区成交 高企；  2021年上半年市场存量主要集中在西城区和近郊区，去化压力相对较大； 市南区 原市北区 高新区 胶州市 莱西市 崂山区 青岛市 平度市 原胶南市 城阳区 即墨区 原黄岛区 李沧区 原四方区 0 原四方区存量少，供销均衡，去化周期最短，市南区去化周期最长。 2021年上半年各区域去化周期对比 33 29 27 27 25 23 23 22 22 21 21 20 18 20 40 71 60 80 去化周期按照6个月计算 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【住宅产品结构】近四年首改、再改产品份额不断扩大，首改产品为市场主力产品 青岛市商品住宅供应结构 100% 80% 60% 40% 20% 0% 首置 首改 再改 高端 19%2105%%172%01%177%%1198%%111503%%%1177%% 12%13%19% 18%22%21% 13%16%15% 27%33%33% 24%16%16%14%16%11% 39%34%30%27%29% 31%33%32%32%34%34%34% 30%32%33%32%35%40%32% 36%36%36% 34%29%24% 43% 40%43% 17%12% 9% 36% 33%40%44%46%46%46% 6% 5% 6% 10%11%14% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2020-2021年上半年青岛市商品住宅供应结构 15% 15% 10% 22% 1153%% 15% 14% 13% 22% 12% 23% 13% 10% 8% 12% 10% 13% 40% 35% 33% 38% 27% 25% 29% 27% 31% 25% 27% 23% 25% 24% 33% 25% 32% 32% 39% 32% 42% 48% 48% 48% 47% 45% 48% 44% 50% 39% 41% 53% 45% 50% 47% 43% 7% 9% 9% 8% 12% 12% 10% 13% 8% 10% 11% 15% 21% 13% 15% 13% 11% 13% 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 首置 首改 再改 高端 100% 80% 60% 40% 20% 0% 青岛市商品住宅成交结构 首置 首改 再改 高端 14%1155%%161%51%146%%1145%%1152%%14%15%14%16%17%16%17%18%18%29%15%16%15% 18%18%19%20%21%21%27%30%33%35% 30%31%29% 31%34%34%34%36%32%35%33%34%36%37% 29% 40%41%39%39%29%42%42%45% 40%35%35%35%37%35%33%33%31%27%25%17%12%10% 8% 13%13%10%11% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2020-2021年上半年青岛市商品住宅成交结构 14% 16%14% 17% 1167%% 18% 17% 15% 15% 18% 17% 15% 15% 15% 14% 13% 17% 32% 34% 32% 31% 32% 31% 29% 32% 32% 32% 34% 29% 28% 28% 28% 28% 31% 29% 46% 45% 47% 45% 44% 44% 42% 41% 43% 44% 41% 43% 45% 46% 45% 47% 45% 43% 8% 5% 8% 7% 8% 10% 11% 10% 10% 9% 8% 11% 12% 11% 12% 11% 10% 11% 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 首置 首改 再改 高端 备注：首置90㎡以下；首改90-120㎡；再改120-145㎡；高端145㎡以上 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 【商办产品结构】商办市场中商业产品仍占主导地位，2021年上半年成交份额占比4成，其次为 办公 100% 青岛市商办供应结构 公寓 办公 商业 100% 80% 60% 40% 20% 0% 56% 58%59%50% 51% 54% 55% 53% 54% 47% 45% 34% 37% 46% 43% 39% 35%43% 60% 22% 16% 23% 27% 38% 21% 28% 31% 32% 34% 32% 37% 36% 26% 18% 13% 26% 30% 36% 22% 26% 18% 22% 10% 25% 17% 16% 14% 19% 23% 28% 27% 29% 38% 27% 35% 35% 21% 80% 60% 40% 20% 0% 2020-2021年上半年青岛市商办供应结构 44% 38% 38% 24% 20% 38% 26% 31% 52% 27% 30% 28% 48% 42% 35% 35% 80% 10% 5% 13% 36% 61% 74% 30% 57% 43% 25% 35% 9% 14% 8% 37% 100% 20% 50% 49% 3% 17% 27% 15% 6% 62% 47% 49% 31% 26% 27% 35% 37% 28% 16% 0% 56% 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 公寓 办公 商业 100% 青岛市商办成交结构 公寓 办公 商业 80% 60% 40% 20% 0% 66% 54%58%43% 53% 60% 48% 55% 54% 43% 40% 34% 37% 42% 44% 65% 44% 44%45% 21% 23% 22% 25% 22% 30% 25% 27% 32% 31% 34% 28% 26% 25% 13% 33% 33%28% 22% 12% 25% 19% 35% 21% 19% 22% 20% 19% 25% 29% 32% 35% 32% 31% 22% 23% 24%27% 2020-2021年上半年青岛市商办成交结构 100% 80% 60% 40% 20% 0% 36% 50% 41% 46% 34% 52% 35% 43% 33% 44% 43% 58% 37% 43% 51% 61% 25% 53% 17% 26% 41% 37% 52% 22% 38% 33% 45% 29% 30% 21% 44% 31% 19% 19% 67% 19% 47% 24% 18% 17% 13% 26% 28% 24% 22% 27% 28% 21% 18% 26% 31% 20% 8% 28% 公寓 办公 商业 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品房排行榜】2021年上半年胶南市融创影都学府项目蝉联销售套数、面积、金额榜首 2021年上半年商品房销售套数排名 排 项目 行政 销售 销售面积 名 名称 区域 套数 （万㎡） 1 融创影都学 府 胶南市 1244 2 和达智慧生 态城 城阳区 1221 3 海岸万科城 胶南市 1123 15.41 9.24 11.43 4 卓越青岚郡 城阳区 922 5 金茂中欧国 际城 高新区 902 6 旭辉银盛泰 星韵城 胶南市 871 7 即墨旭辉银 盛泰星河城 即墨区 832 8 融创维多利 亚湾 黄岛区 805 8.76 10.33 8.26 7.89 11.01 9 融创中心 胶南市 674 8.45 10 龙湖昱城 胶州市 637 7.40 2021年上半年商品房销售面积排名 排 项目 行政 销售面积 销售 名 名称 区域 （万㎡） 套数 1 融创影都学府 胶南市 15.41 2 海岸万科城 胶南市 11.43 3 融创维多利亚湾 黄岛区 11.01 4 金茂中欧国际城 高新区 10.33 1244 1123 805 902 5 和达智慧生态城 城阳区 9.24 1221 6 卓越青岚郡 城阳区 8.76 922 7 融创中心 胶南市 8.45 674 8 旭辉银盛泰星韵 城 胶南市 8.26 871 9 即墨旭辉银盛泰 星河城 即墨区 7.89 832 10 龙湖昱城 胶州市 7.40 637 2021年上半年商品房销售金额排名 排 项目 行政 销售金额 名 名称 区域 （亿元） 1 融创影都学府 胶南市 2 银丰玖玺城 崂山区 3 金茂海尔产城创 大云谷金茂府 崂山区 4 海信君澜 崂山区 5 金茂中欧国际城 高新区 6 海岸万科城 胶南市 7 和达智慧生态城 城阳区 26.35 25.45 20.01 19.33 14.15 12.81 12.81 8 灵山湾壹号 胶南市 11.34 9 深蓝中心 市南区 10 融创维多利亚湾 黄岛区 11.29 10.91 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【开盘统计】2021年前两个月受春节假期影响加推量减少，三月市场快速升温房企积极推盘， “银四”成交可观，市场行情稳中向好 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 20000 15000 10000 5000 0 2017年 2017年以来月度加推、认购及认购率走势图 推出套数 2018年 2019年 2017年以来开盘个数、单盘推量走势图 认购套数 2020年 月认购率 2021年 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 时间 2017年1 2017年2 2017年3 2017年4 2018年1 2018年2 2018年3 2018年4 2019年1 2019年2 2019年3 2019年4 2020年1 2020年2 2020年3 2020年4 2021年1 2021年2 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 加推频次 20 48 50 49 17 68 61 60 51 80 120 75 10 72 82 82 56 79 推盘量 147 174 188 217 171 209 194 201 125 190 141 191 113 178 182 176 114 131 认购率 68% 54% 49% 54% 64% 72% 75% 71% 81% 81% 54% 62% 56% 60% 39% 42% 37% 49% 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 【开盘统计】2021年上半年，共有产权加持的城阳区居推量首位，原胶南市次之；原市北区在 售项目稀缺，去化率最高，高新区处于价格洼地，去化率次之 2021年上半年分区域集中推盘统计 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 46% 原胶南市 37% 城阳区 33% 胶州市 推出套数 认购套数 认购率 37% 57% 62% 52% 即墨区 原黄岛区 高新区 原四方区 39% 李沧区 48% 67% 崂山区 原市北区 80% 70% 60% 52% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 平度市 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 【开盘统计】从推盘量看，2021年上半年原胶南市灵山湾板块供货突出，其次为即墨区城 西和城阳区棘洪滩高端制造业板块 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 数据来源：锐理数据 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 【开盘统计】从去化率看，西海岸黄岛中心城区、灵山湾等潜力板块去化率亦有不俗表现，去 化良好 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 数据来源：锐理数据 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【报媒推广】2021年上半年全年累计投放地产类报广总额为292.66万元，投放33次，传统报媒 投放渠道大幅缩水，线上线下渠道比例增加是现在营销常用的办法 次 500 400 300 200 100 0 青岛近五年报媒推广投放情况 投放次数 青岛各区域报媒投放情况 万元 投放金额 3000 2000 1000 高新区 12% 原四方区 3% 胶州市 9% 0 城阳区 12% 原胶南市 21% 原黄岛区 6% 即墨区 34% 原市北区 3% 2015年以来青岛市平面报纸广告投放量走势 1400 1200 1000 800 600 400 200 万元 投放金额 投放频次 次 300 250 200 150 100 50 0 0 201501 201505 201509 201601 201605 201609 201701 201705 201709 201801 201805 201809 201901 201905 201909 202001 202005 202009 202101 202105 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 【报媒推广】报广投放量排行榜前十图片展示 鲁信盤谷花园 鲁信和璧花园 卓越和悦 和达虹湾 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 龙湖春江彼岸 海尔产城创白云山花园 旭辉银盛泰星韵城 保利天珺 灵山湾壹号 保利云禧 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 【朋友圈公众号推广】微信推广成为进行营销备受热捧的重装武器，如今微信公众号已成为项目 常规宣传重要途径 活动推广 公众号软文推广 节气问候 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 • 整体市场 • 开盘统计 • 营销推广 【活动推广】“暖场活动”依旧为高频词，用创意公关活动营造项目现场体验感赢得客户，以体 验式DIY营销搏体验经济出路 鲁商蓝岸新城 和昌海云曦岸 大云谷金茂府悦府 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 6月26-27日 盛夏鲜果刨冰体验 粽享端午 精美茶歇|手作DIY｜到访送好礼 6月13-14日 与乐府，共度粽夏游园会 04住宅市场 2021年上半年商品住宅整体市场稳定，供求相对平衡；当前 去化压力有所增加，后期将逐步恢复至正常水平。目前首改、 再改产品仍成为市场主流 1 整体市场 2 品类市场 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅供销价】2021年上半年商品住宅整体供求相对平衡；分月度看，除二月份春节原因 供需低迷，三月份小阳春市场热度高供不应求，其他月度成交平稳 万㎡ 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2013年以来青岛市商品住宅供销价半年度走势 供应面积 销售面积 成交均价 元/㎡ 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0  供应方面，2021年上半年青 岛市商品住宅供应5.89万套， 约 681 万㎡， 同比微升 1.2%；  成交方面，2021年上半年成 交6.53万套，773万㎡，成交 面积同比上升31%； 万㎡ 300 250 近两年青岛市（市场实际口径下）商品住宅供销月度走势 供应面积 销售面积 销售价格 元/㎡  价格方面，2021年上半年整 16000 体 成 交 均 价 15029 元 / ㎡ ， 同 15500 比 上 涨 3.8% 。 分 月 度 来 看 ， 200 15000 整体价格走势波动较大，6月 150 14500 份网签价格环比上涨2.56%， 100 14000 同比上涨5.67%。 50 13500 0 13000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 2020年 2021年 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅区域供销价】西城区和近郊区为青岛市2021年上半年商品住宅供销热点区域，远郊 区供过于求 万㎡ 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 市南区 原市北区 原四方区 2021年上半年青岛市各区市商品住宅供销价对比情况 供应面积 销售面积 成交均价 李沧区 崂山区 原黄岛区 原胶南市 城阳区 高新区 即墨区 胶州市 平度市 元/㎡ 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 莱西市  从新增分布看，2021年上半年原胶南市新增供应最多，共1.1万套，约132万㎡，占青岛市新增量的19.31%，其次为即墨区，供应117 万㎡，占比17.11%，遥遥领先其他区域；胶州区和城阳区分别新增供应101万㎡、97万㎡，分列三四位，主城区新增供应较少。  从成交分布看，原胶南市、即墨区、胶州市和城阳区成交量较多，分别成交156万㎡、 116万㎡、114万㎡和96万㎡，四区合计占全市 66%的份额。其他区域成交量均在80万㎡以下，主城区成交量相对偏低。  价格方面，市南区签约均价64856元/㎡，高居榜首；崂山区整体均价43832元/㎡紧随其后；主城区其他区域价格在23000-32000元/㎡ 之间；北城区和西城区价格集中在14200-15700元/㎡之间，郊区价格在6800-12300元/㎡之间。 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅存量】截至2021年上半年末全市商品住宅存量1990万㎡，库存持续累积；当前去化 周期为15个月 万㎡ 2500 2013年以来青岛市商品住宅存量半年度走势 存量面积（万㎡） 去化周期（月） 30 2000 25 20 1500 15 1000 10 500 5 0 0 2013年上半年 2014年上半年 2015年上半年 2016年上半年 2017年上半年 2018年上半年 2019年上半年 2020年上半年 2021年上半年  从年度存量来看，截至2021年 年中，青岛商品住宅存量共计 16.19万套，1990万㎡，同比 增加5.75%，库存持续累积。 万㎡ 2500 2000 1500 1000 2019年以来青岛市商品住宅存量和去化周期月度走势 存量面积（万㎡） 去化周期（月）  从月度走势来看，上半年供大 月 25 于求存量增加，去化周期为15 20 个月。上半年整体市场行情相 15 对平稳，3月份小阳春去库存效 10 果明显。 500 5 0 0 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2019年 2020年 2021年 注：去化周期按照半年内月均成交量计算 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 【商品住宅区域存量】目前存量主要集中在近郊区，胶州市库存量高企，去化周期达23个月 万㎡ 500 400 300 200 100 0 市南区 原市北区 原四方区 李沧区 2021年上半年青岛市各区市商品住宅存量分布情况 存量面积 去化周期 崂山区 原黄岛区 原胶南市 城阳区 高新区 即墨区 胶州市 平度市 月 35 30 25 20 15 10 5 0 莱西市  存量方面，胶州市437㎡位居首，原胶南市库存356万㎡居第二，即墨区和城阳区存量为306万㎡、217万㎡，位居第三、第四名；  去化周期方面，高新区，原市北区去化周期最低，仅为8个月；市南区因在售项目少，去化慢，去化周期高达29个月。 电话： 0532-80936157 注：去化周期按照半年内月均成交量计算 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 【商品住宅板块存量】从各板块已备案存量去化周期来看，城阳区去化压力较小 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅分维度】110-130㎡面积区间、10000-12000元/㎡单价区间、90-120万总价区间 成交最为集中，高层产品成交量较多 套 25000 2021年上半年全市商品住宅销售面积区间分布 20000 15000 10000 5000 0 70平以下 70-90平 90-110平 110-130平 130-150平 150-170平 170-200平 200-250平 250平以上 套 15000 2021年上半年全市商品住宅销售单价区间分布 10000 5000 0 4000以下 6000-8000 10000-12000 14000-16000 18000-20000 25000以上 套 30000 2021年上半年全市商品住宅各建筑形态分布 25000 20000 15000 10000 5000 0 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅 多层 小高层 中高层 高层 套 20000 2021年上半年全市商品住宅销售总价区间分布 15000 10000 5000 超高层 0 50万以内 70-90 120-150 180-200 250-300 500万以上 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅排行榜】2021年上半年商品住宅排行榜中，融创影都学府新增最多，融创影都学府 销量最大，融创中国销售金额位居榜首 2021年上半年商品住宅新增排名 排名 项目 名称 行政 区域 新增面积 （万㎡） 1 融创影都学 府 原胶南市 13.14 2 卓越青岚郡 城阳区 12.21 新增 套数 1082 1266 3 即墨旭辉银 盛泰星河城 即墨区 4 天泰公园壹 号 莱西市 5 花样年碧云 湾 胶州市 6 融创时代中 心 胶州市 10.84 9.51 9.24 8.53 1134 818 820 751 7 龙湖昱城 胶州市 8.38 706 8 保利源诚领 秀海 原胶南市 8.21 665 9 珠江花园 原黄岛区 7.96 594 10 世茂锦域 原黄岛区 7.40 640 2021年上半年商品住宅销售排名 排名 项目 名称 行政 区域 1 融创影都学 府 胶南市 2 海岸万科城 胶南市 销售面积 （万㎡） 15.41 11.43 销售 套数 1244 1123 3 融创维多利 亚湾 黄岛区 10.55 752 4 金茂中欧国 际城 高新区 9.49 835 5 卓越青岚郡 城阳区 8.76 922 6 融创中心 胶南市 8.34 659 7 旭辉银盛泰 星韵城 胶南市 8.18 851 8 即墨旭辉银 盛泰星河城 即墨区 7.84 823 9 龙湖昱城 胶州市 7.40 637 10 世茂锦域 黄岛区 6.83 586 2021年上半年重点房企销售金额排名 排名 开发商 1 融创中国 2 海信地产 3 君一控股 4 和达集团 5 保利发展 6 万科地产 7 龙湖集团 8 山东旭辉银盛 泰 销售金额 （亿元） 87.77 62.15 58.75 39.25 37.84 34.96 34.77 34.11 9 青特置业 25.82 10 银丰地产 25.45 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅品类】各品类产品中，小高中高是市场主力，供销存量均最大，别墅及多层产品量 较少 万㎡ 1000 800 600 400 200 0 2021年上半年青岛市各建筑类型供销价存对比图 新增面积（万㎡） 销售面积（万㎡） 存量面积（万㎡） 别墅 多层 小高中高 建筑形态 新增面积（万㎡） 销售面积（万㎡） 存量面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 销售市场占比 别墅 26.3 40.5 171.3 21438 5% 多层 18.6 29.7 214.9 12989 4% 小高中高 371.9 406.1 941.2 13319 53% 注：别墅含独栋、双拼、联排、叠拼；多层：7层以下；小高中高：7-18层；高层：18层以上 成交均价（元/㎡） 高层 元/㎡ 25000 20000 15000 10000 5000 0 高层 259.7 293.7 662.4 16633 38% 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅品类】2021年上半年青岛市各类产品中小高中高成交量同比增加，别墅、高层价 格上涨明显 万㎡ 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2013-2021年上半年青岛市品类商品住宅产品供销价走势 元/㎡ 25000 20000 15000 10000 5000 0 别墅成交量（万㎡） 多层成交量（万㎡） 小高中高成交量（万㎡） 高层成交量（万㎡） 别墅成交均价 多层成交均价 小高中高成交均价 高层成交均价  2021年上半年全市别墅类商品住宅成交约40万㎡，同比下降8%；多层成交约30万㎡，同比下降1%；小高中高成交约 406万㎡，同比上涨37%；高层成交约294万㎡，同比上升34%。  2021年上半年别墅成交均价21438元/㎡，同比上升7%；多层成交均价12989元/㎡，同比下降8%；小高中高成交均价 13319元/㎡，同比上涨1%；高层成交均价16633元/㎡，同比上升8%。 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 【商品住宅品类】各品类产品中，小高中高产品库存最高；多层产品库存多分布于近郊区及远郊 区，整体去化压力较大 1200 1000 800 600 400 200 0 万㎡ 2013-2021年上半年青岛市品类商品住宅存量走势 月 70 60 50 40 30 20 10 0 别墅存量 多层存量 小高中高存量 高层存量 别墅去化周期 多层去化周期 小高中高去化周期 高层去化周期 电话： 0532-80936157  2021年上半年全市别墅产品库存171万㎡，同比下降20%；多层产品库存215万㎡，同比下降11%；小高中高产品库 存941万㎡，同比上升18%；高层产品库存662万㎡，同比上升5%；  各类产品去化周期同比均有所减少，其中多层产品去化周期为43个月；别墅产品去化周期为25个月，小高中高产品去 化周期为13个月，高层产品去化周期为14个月。 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅别墅】小面积别墅受欢迎度较高，200㎡以内面积段合计占比近7成；大面积别墅市 场份额持续减少 2016-2021年上半年青岛别墅类不同面积段销售占比对比图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 432%%% 8% 13% 33% 32%% 5% 7% 14% 36% 34%% 7% 11% 14% 34% 522%%% 8% 15% 25% 422%%% 5% 10% 34% 4211%%%% 11% 36% 3212%%%% 12% 44% 4221%%%% 11% 46% 5201%%% 12% 42% 232%%% 7% 19% 46% 322%%% 5% 18% 52% 37% 33% 28% 43% 43% 44% 36% 34% 39% 22% 16% 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 400㎡以上 350-400㎡ 300-350㎡ 250-300㎡ 200-250㎡ 150-200㎡ 150㎡以下 2020年上半年 2021年上半年 同比 150㎡以下 975 473 -51% 2020-2021年上半年青岛别墅类各面积段销量对比图（单位：套） 150-200㎡ 1059 1259 19% 200-250㎡ 309 331 7% 250-300㎡ 115 83 -28% 300-350㎡ 39 41 5% 350-400㎡ 12 26 117% 400㎡以上 17 19 12% 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅别墅】300-500万总价段产品占据市场份额最大，2021年上半年占比达47% 2016-2021年上半年青岛别墅类不同总价段销售占比对比图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 5% 7% 10% 9% 11% 16% 9% 12% 11% 12% 10% 18% 14% 8% 22% 21% 23% 8% 13% 25% 35% 33% 35% 13% 9% 14% 24% 17% 42% 47% 31% 29% 21% 21% 16% 18% 18% 21% 22% 25% 20% 18% 19% 16% 17% 30% 25% 9% 24% 16% 14% 11% 12% 10% 5% 4% 7% 5% 5% 5% 8% 7% 4% 8% 5% 2% 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 1000万以上 800-1000万 500-800万 300-500万 250-300万 200-250万 150-200万 150万以下 2020-2021年上半年青岛别墅类各总价段销量对比图（单位：套） 150万以下 2020年上半年 2021年上半年 同比 116 55 -53% 150-200万 246 131 -47% 200-250万 464 216 -53% 250-300万 445 430 -3% 300-500万 884 1063 20% 500-800万 260 251 -3% 800-1000万 25 29 16% 1000万以上 51 57 12% 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅多层】130-150㎡改善产品占比逐步增加；110㎡以下产品占比逐渐减少，目前主力 产品为110-130㎡ 2016-2021年上半年青岛多层类不同面积段销售占比对比图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 3% 9% 17% 31% 37% 2% 2016年上半年 2% 8% 19% 29% 38% 2% 2016年下半年 5% 9% 19% 27% 34% 3% 2017年上半年 3% 12% 24% 29% 27% 3% 2017年下半年 4% 12% 22% 29% 27% 3% 2018年上半年 5% 18% 25% 26% 19% 2% 2018年下半年 5% 19% 26% 22% 21% 2% 2019年上半年 5% 22% 32% 22% 12% 2% 2019年下半年 10% 27% 31% 17% 10% 1% 2020年上半年 200以上 170-200平 150-170平 130-150平 110-130平 90-110平 70-90平 70平以下 70㎡以下 2020年上半年 2021年上半年 同比 30 75 150% 2020-2021年上半年青岛多层类各面积段销量对比图（单位：套） 70-90㎡ 228 263 15% 90-110㎡ 408 583 43% 110-130㎡ 732 814 11% 130-150㎡ 629 510 -19% 150-170㎡ 247 117 -53% 170-200㎡ 73 68 -7% 200㎡以上 23 33 43% 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅多层】随着青岛房价的上涨，100万以内总价段产品占比逐年降低，总价100万以上 产品占比则逐步提升 2016-2021年上半年青岛多层类不同总价段销售占比对比图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 333%%% 7% 10% 20% 31% 23% 4% 32%% 6% 10% 18% 34% 22% 7% 3% 4% 8% 10% 16% 31% 21% 6% 5% 7% 11% 8% 14% 27% 22% 9% 8% 8% 10% 8% 12% 26% 19% 21% 9% 10% 8% 7% 13% 15% 17% 15% 17% 13% 13% 9% 10% 11% 11% 18% 20% 15% 8% 8% 16% 8% 7% 31% 17% 11% 9% 11% 11% 7% 4% 32% 16% 13% 9% 10% 8% 6% 6% 27% 13% 13% 12% 12% 11% 7% 5% 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 200万以上 160-200万 130-160万 100-130万 80-100万 60-80万 40-60万 40万以下 2020-2021年上半年青岛多层类各总价段销量对比图（单位：套） 2020年上半年 2021年上半年 同比 40万以下 104 173 66% 40-60万 156 208 33% 60-80万 256 307 20% 80-100万 253 297 17% 100-130万 205 298 45% 130-160万 262 327 25% 160-200万 398 301 -24% 200万以上 736 552 -25% 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅小高中高】110㎡以下刚需户型面积段市场份额逐步提升，市场认可度高，130㎡以 上面积段产品占比逐渐减少 2016-2021年上半年青岛小高中高类不同面积段销售占比对比图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 11%% 9% 17% 21%% 12% 18% 21%% 11% 21% 21%% 11% 29% 31%% 18% 42%% 22% 2% 5% 24% 41%% 20% 31%% 16% 42%% 22% 32%% 20% 29% 33% 33% 32% 34% 33% 38% 39% 39% 39% 37% 40% 2% 2016年上半年 31% 2% 2016年下半年 30% 2% 2017年上半年 19% 1% 2017年下半年 33% 11% 1% 2018年上半年 27% 10% 1% 2018年下半年 26% 8% 1% 2019年上半年 25% 10% 1% 2019年下半年 29% 11% 1% 2020年上半年 22% 10% 1% 2020年下半年 24% 11% 0% 2021年上半年 200平以上 170-200平 150-170平 130-150平 110-130平 90-110平 70-90平 70平以下 2020年上半年 2021年上半年 同比 70㎡以下 161 111 -31% 2020-2021年上半年青岛小高中高类各面积段销量对比图（单位：套） 70-90㎡ 2675 5048 89% 90-110㎡ 7349 9471 29% 110-130㎡ 9993 13157 32% 130-150㎡ 4097 5838 42% 150-170㎡ 729 881 21% 170-200㎡ 295 398 35% 200㎡以上 59 147 149% 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅小高中高】250万以上各价段产品占据市场份额缩小，90-120万总价段产品市场份 额持续扩大 2016-2021年上半年青岛小高中高类不同总价段销售占比对比图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 111120%%%%%% 6% 12% 20% 311220%%%%%% 7% 15% 20% 312130%%%%%% 9% 18% 23230%%%%% 6% 13% 22% 331%%% 6% 6% 13% 18% 1% 5% 3% 9% 6% 15% 41%% 4% 13% 8% 17% 41%% 4% 10% 6% 17% 331%%% 11% 7% 17% 2% 5% 5% 12% 7% 14% 42%% 4% 11% 7% 14% 37% 20% 31% 18% 21% 28% 13% 19% 19% 11% 17% 13% 12% 8% 20% 16% 11% 10% 4% 17% 18% 9% 6% 2% 18% 25% 10% 14%% 22% 18% 9% 7% 2% 21% 21% 9% 14%% 21% 23% 10% 14%% 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 500万以上 300-500 250-300 200-250 180-200 150-180 120-150 90-120 70-90 50-70 50万以内 2020-2021年上半年青岛小高中高类各总价段销量对比图（单位：套） 2020年上半年 2021年上半年 同比 50万以内 50-70万 70-90万 90-120万 120-150万 150-180万 180-200万 200-250万 250-300万 300-500万 500万以上 475 254 -47% 1763 1587 -10% 2201 3991 81% 4634 8799 90% 5603 7380 32% 4268 4656 9% 1889 2194 16% 2721 3369 24% 828 1262 52% 842 993 18% 147 566 285% 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅高层】170㎡以上改善户型面积段市场份额逐步提升，市场认可度高，130-150㎡面 积段产品占比减少 2016-2021年上半年青岛高层类不同面积段销售占比对比图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 21%% 9% 14% 29% 22%% 10% 16% 28% 22%% 9% 22% 27% 22%% 12% 24% 29% 32%% 14% 31% 22%% 11% 39% 32%% 15% 43% 41%% 15% 43% 42%% 13% 38% 3% 6% 19% 36% 3% 5% 16% 38% 41% 3% 2016年上半年 38% 3% 2016年下半年 31% 5% 2017年上半年 27% 3% 2017年下半年 31% 16% 2% 2018年上半年 28% 17% 1% 2018年下半年 24% 9% 3% 2019年上半年 26% 9% 1% 2019年下半年 29% 12% 1% 2020年上半年 23% 11% 0% 2020年下半年 21% 12% 1% 2021年上半年 200平以上 170-200平 150-170平 130-150平 110-130平 90-110平 70-90平 70平以下 2020年上半年 2021年上半年 同比 70㎡以下 99 259 162% 2020-2021年上半年青岛高层类各面积段销量对比图（单位：套） 70-90㎡ 2270 4283 89% 90-110㎡ 5389 6121 14% 110-130㎡ 7068 9368 33% 130-150㎡ 2402 3137 31% 150-170㎡ 722 987 37% 170-200㎡ 305 551 81% 200㎡以上 233 410 76% 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅高层】150-180万总价段产品占据市场份额缩小，90-120万低总价段产品市场份额 持续扩大 2016-2021年上半年青岛高层类不同总价段销售占比对比图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 412111%%%%%% 10% 20% 23220%%%%% 5% 10% 21% 231%%% 5% 3% 7% 8% 22% 1% 5% 6% 9% 5% 11% 12% 1% 8% 6% 11% 5% 12% 2% 8% 5% 8% 3% 13% 1% 7% 6% 8% 5% 22% 2% 9% 5% 8% 7% 19% 2% 10% 6% 9% 6% 13% 4% 12% 5% 8% 7% 12% 6% 14% 3% 8% 5% 9% 28% 23% 23% 24% 18% 26% 26% 23% 19% 19% 19% 22% 11% 2016年上半年 23% 7% 2016年下半年 20% 7% 2017年上半年 14% 9% 4% 2017年下半年 20% 11% 4% 3% 2018年上半年 24% 7% 13%% 2018年下半年 15% 4% 22%% 2019年上半年 18% 8% 01% 2019年下半年 22% 12% 02%% 2020年上半年 20% 10% 02%% 2020年下半年 23% 11% 02%% 2021年上半年 500万以上 300-500 250-300 200-250 180-200 150-180 120-150 90-120 70-90 50-70 50万以内 2020-2021年上半年青岛高层类各总价段销量对比图（单位：套） 2020年上半年 2021年上半年 同比 50万以内 50-70万 70-90万 90-120万 120-150万 150-180万 180-200万 200-250万 250-300万 300-500万 500万以上 91 83 -9% 333 783 135% 2159 3254 51% 4077 6527 60% 3602 4723 31% 2453 2171 -11% 1034 1134 10% 1605 1748 9% 1081 759 -30% 1821 3005 65% 317 929 193% 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 • 整体市场 • 品类市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅品类排行榜】上半年，佳源海玥府为别墅类产品全市销冠；多层类产品中国信墨悦湾 成交第一；高层类产品融创影都学府成交居首 2021年上半年别墅销售面积排名 排名 项目 名称 行政 区域 销售面 积（万 ㎡） 销售 套数 1 佳源海玥府 原胶南市 2.71 165 2 和达海映山 原胶南市 1.91 123 3 万科金域华 府 城阳区 1.44 90 4 保利科创紫 荆阁 高新区 1.25 71 5 万科青岛小 镇 原胶南市 1.24 69 6 青特小镇 城阳区 1.04 62 7 领秀珊瑚湾 高新区 0.93 57 8 世茂璀璨天 樾 高新区 0.88 42 9 新城云樾晓 院 高新区 0.85 48 10 恒大悦珑台 即墨区 0.83 39 2021年上半年多层类商品住宅销售面积排名 排名 项目 名称 行政 区域 1 国信墨悦湾 即墨区 2 中海林溪世 家 胶州市 3 中瑞鼎峰伴 山府 城阳区 4 瑞祥府家园 莱西市 销售面 积（万 ㎡） 1.73 1.42 1.19 0.99 销售 套数 147 122 83 97 5 左岸澜庭 莱西市 0.84 65 6 奥润仁和梅 苑 莱西市 0.63 54 7 梦想望城 莱西市 0.56 50 8 融创都会中 心 李沧区 0.54 45 9 碧桂园桃李 东方 平度市 0.54 39 10 城投翰林学 府 平度市 0.51 44 2021年上半年高层类商品住宅销售面积排名 排名 1 2 3 4 项目 名称 行政 区域 融创维多 利亚湾 海岸万科 城 黄岛区 胶南市 卓越青岚 郡 城阳区 融创中心 胶南市 销售面积 （万㎡） 10.55 8.94 8.76 8.34 销售 套数 752 845 922 659 5 龙湖昱城 胶州市 7.38 636 6 世茂锦域 黄岛区 6.83 586 7 珠江花园 黄岛区 5.27 383 金茂海尔 8 产城创大 云谷金茂 崂山区 4.43 303 府 9 和达熙园 即墨区 4.40 421 10 胶州华润 城 胶州市 4.34 382 05商办市场 2021年上半年岛城商办市场成交低迷，商业、办公、公寓三 类产品呈现三足鼎立态势 1 商业市场 2 办公市场 3 公寓市场 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商业市场年度供销价】 2021年上半年商业供销下滑；2月份成交量降至冰点，整体均价呈现结 构性震荡 万㎡ 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2011年上半年 2012年下半年 2011年以来青岛市商业供销价半年度走势 供应面积 销售面积 2014年上半年 2015年下半年 2017年上半年 2018年下半年 元/㎡ 成交均价 25000 20000 15000 10000 5000 0 2020年上半年  供应方面，2021年上半年青岛市商 业共新增0.5万套，约47.3万㎡， 面积同比上升11.5%。  成交方面，2021年上半年商业共成 交0.36万套，约43.97万㎡，成交 面积同比上升26.5%。 万㎡ 20 2019-2021年上半年青岛市商业供销价月度走势 供应面积 销售面积 元/㎡ 成交均价 25000  价格方面，2021年上半年商业成交 均价14548元/㎡，同比下降 18 10%。从月度走势看，1-6月份成 16 20000 14 交价格呈现机构性震荡，4-6月份 12 15000 10 供销两旺，成交量逐步上升。 8 10000 6 4 5000 2 0 0 2019年1月 4月 7月 10月 2020年1月 4月 7月 10月 2021年1月 4月 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商业市场年度存量】截至2021年年中，库存升至669万㎡，去化周期延长至91个月；存量主要 集中在城阳、原胶南、即墨等区域 2011年以来青岛市商业存量半年度走势 截止到2021年中青岛市各区域商业存量对比 万㎡ 800 700 600 500 月 存量 去化周期 120 120 100 100 80 80 400 60 60 300 40 40 200 100 20 20 0 2011年上半年 2012年下半年 2014年上半年 2015年下半年 2017年上半年 2018年下半年 2020年上半年 0 0 万㎡ 月 存量 去化周期 300 250 200 150 100 50 0 市南区 原市北区 原四方区 李沧区 崂山区 原黄岛区 原胶南市 城阳区 高新区 即墨区 胶州市 平度市 莱西市 万㎡ 680 2019-2021年上半年青岛市商业存量月度走势 月 存量 去化周期 120 660 100 640 80 620 60 600 40 580 560 20 540 0 2019年1月 3月 5月 7月 9月 11月 2020年1月 3月 5月 7月 9月 11月 2021年1月 3月 5月 注：去化周期按照半年内月均成交量计算 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商业市场区域供销】各区域中即墨区、原四方区及原胶南市供应量集中；即墨销售面积占比最 大，约占全市销量的23%，主要来自中交中央公元及凯琻中心项目的贡献 2021年上半年青岛市商业市场各区域对比 万㎡ 14 12 10 8 6 4 2 0 市南区 原市北区 原四方区 李沧区 崂山区 原黄岛区 原胶南市 城阳区 供应面积 销售面积 高新区 即墨区 胶州市 成交均价 元/㎡ 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 平度市 0 莱西市 区域销售金额占比 胶州市 4% 市南区 平度市莱西市 4%原市北区 5% 4% 3% 原四方区 16% 即墨区 15% 高新区 4% 城阳区 11% 原胶南市 11% 李沧区 7% 崂山区 3% 原黄岛区 13% 市南区 原市北区 原四方区 李沧区 崂山区 原黄岛区 原胶南市 城阳区 高新区 即墨区 胶州市 平度市 莱西市 区域销售面积占比 莱西市 9% 平度市 6% 胶州市 6% 即墨区 23% 原市北区 市南区 2% 3% 原四方区 李沧区 9% 5% 崂山区 1% 原黄岛区 10% 高新区 4% 城阳区 12% 原胶南市 10% 市南区 原市北区 原四方区 李沧区 崂山区 原黄岛区 原胶南市 城阳区 高新区 即墨区 胶州市 平度市 莱西市 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商业市场分维度】从面积来看，60-80㎡的小户型产品受欢迎程度高；从总价段看，各总价段成 交较去年下半年均有一定的幅度减少 1200 1000 800 600 400 200 0 40以下 40-50 50-60 2016-2021年上半年青岛市商业市场分面积段对比 60-80 80-100 100-120 120-150 150-200 200-250 250-300 300以上 2016上半年 2016年下半年 2017上半年 2017年下半年 2018上半年 2018年下半年 2019上半年 2019年下半年 2020上半年 2020下半年 2021上半年 1200 1000 800 600 400 200 0 30以下 30-40 40-50 50-60 60-70 2016-2021年上半年青岛市商业市场分总价段对比 70-80 80-100 100-120 120-150 150-180 180-200 200-250 250-500 500-700 700-1000 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 1000以上 2021年上半年 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商业市场分品类】2021年上半年社区商业仍为商业供求主力；价格方面，公寓/写字楼、社区商 业价格下降，专业市场价格上涨明显 2017-2021年上半年各商业形式供应对比 100 80 60 40 20 0 2017-2021年上半年各商业形式成交对比 80 60 40 20 0 2017-2021年上半年各商业形式价格对比 30000 20000 10000 0 公寓写字楼商铺 社区商业 商业街区 购物中心 专业市场 公寓写字楼商铺 社区商业 商业街区 购物中心 专业市场 公寓/写字楼商铺 商业街区 专业市场 社区商业 购物中心 2017-2021年上半年青岛市商业供应结构 2017-2021年上半年青岛市商业成交结构 年份 公寓/写字楼 社区商业 商业街区 购物中心 2017年上 2017年下 2018年上 2018年下 2019年上 2019年下 2020年上 2020年下 2021年上 19% 16% 16% 18% 16% 12% 15% 14% 6% 68% 62% 56% 67% 56% 67% 63% 59% 51% 3% 4% 8% 4% 18% 14% 9% 12% 0% 7% 9% 14% 7% 5% 7% 12% 0% 3% 专业市场 3% 9% 6% 5% 4% 0% 1% 9% 0% 年份 公寓/写字楼 社区商业 商业街区 购物中心 专业市场 2017年上 9% 78% 5% 5% 3% 2017年下 12% 75% 5% 3% 5% 2018年上 11% 72% 5% 9% 4% 2018年下 16% 58% 12% 9% 5% 2019年上 15% 66% 9% 9% 2% 2019年下 20% 54% 7% 17% 1% 2020年上 15% 76% 6% 3% 0% 2020年下 24% 97% 9% 9% 3% 2021年上 18% 94% 12% 3% 0% 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【商业市场排行榜】2021年上半年，即墨区中交中央公元位居销售套数和面积双榜首，凯琻中心居 成交金额榜首 2021年上半年商业销售套数排行榜 2021年上半年商业销售面积排行榜 排名 项目名称 1 中交中央公 元 区域 即墨区 销售套 数 256 销售面积 （万㎡） 2.92 2 凯琻中心 即墨区 168 2.36 3 国星农贸生 活广场 平度市 159 0.16 4 黄海悦府 原黄岛区 115 0.70 5 万科新都会 原黄岛区 97 6 中杰时代广 场 平度市 82 7 世茂璀璨倾 城 即墨区 74 8 龙湖亿联春 江天玺 原胶南市 66 9 金茂中欧国 际城 高新区 58 10 万科桃花源 城阳区 55 0.74 0.63 0.54 0.56 0.74 0.80 排名 项目名称 区域 销售面积 销售套 (万㎡) 数 1 中交中央公元 即墨区 2.92 256 2 凯琻中心 即墨区 2.36 168 3 南杨头社区拆迁 安置区 即墨区 2.30 15 4 万科桃花源 城阳区 0.80 55 5 万福祥苑 莱西市 0.77 18 6 万科新都会 黄岛区 0.74 97 7 金茂中欧国际城 高新区 0.74 58 8 黄海悦府 黄岛区 0.70 115 9 中杰时代广场 平度市 0.63 82 10 万科金域华府 城阳区 0.63 39 2021年上半年商业成交额排行榜 排名 项目名称 区域 销售金额 (亿元) 1 凯琻中心 即墨区 3.12 2 中交中央公元 即墨区 3 和达中心城 原四方区 4 绿城理想之城 李沧区 2.95 2.52 1.25 5 金茂中欧国际城 高新区 6 龙湖亿联春江天 玺 原胶南市 7 万科新都会 原黄岛区 8 德馨筑家 原四方区 9 黄海悦府 原黄岛区 1.15 1.12 1.09 1.03 0.89 10 黑卓中心 原黄岛区 0.84 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【办公市场年度供销价】2021年上半年办公供销两旺，价格下滑，月度成交价格受成交结 构影响波动较大 2010年以来青岛市办公供销价半年度走势 万㎡ 90 供应面积 销售面积 成交均价 元/㎡ 18000 80 16000 70 14000 60 12000 50 10000 40 8000 30 6000 20 4000 10 2000 0 0 2010上半年 2011上半年 2012上半年 2013上半年 2014上半年 2015上半年 2016上半年 2017上半年 2018上半年 2019上半年 2020上半年 2021上半年  供应方面，2021年上半年青岛 市办公新增0.3万套，约45.5万 ㎡，面积同比上升232%。  成交方面，2021年上半年办公 共成交0.2万套，约31.3万㎡， 成交面积同比上升38.9%。 万㎡ 35 30 25 20 15 10 5 0 2019年1月 4月 2019年-2021年上半年青岛市办公供销价月度走势  价格方面，2021年上半年办公 元/㎡ 市 场 成 交 均 价 11372 元 /㎡ ， 同 供应面积 销售面积 成交均价 20000 18000 比下降22.8%。从月度走势看， 16000 14000 成 交 均 价 14897 元 /㎡ ， 为 上 半 12000 10000 年月度最高。 8000 6000 4000 2000 0 7月 10月 2020年1月 4月 7月 10月 2021年1月 4月 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【办公市场年度存量】截至2021年年中，全市办公库存升至356万㎡，去化周期延长至68个月， 存量主要集中在西城区及北城区 2011年以来青岛市办公存量年度走势 截止到2021年中青岛市各区域办公存量对比 万㎡ 400 存量 去化周期 月 80 350 70 300 60 250 50 200 40 150 30 100 20 50 10 0 0 2011上半年 2012下半年 2014上半年 2015下半年 2017上半年 2018下半年 2020上半年 120 万㎡ 存量 去化周期 月 600 100 西城区 北城区 500 80 400 60 300 40 200 20 100 0 0 市南区 原市北区原四方区 李沧区 崂山区 原黄岛区原胶南市 城阳区 高新区 即墨区 胶州市 平度市 莱西市 2019年-2021年上半年青岛市办公存量月度走势 400 万㎡ 存量 去化周期 月 90 350 80 300 70 250 60 50 200 40 150 30 100 20 50 10 0 0 2019年 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2020年 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021年 2月 3月 4月 5月 6月 1月 1月 1月 注：去化周期按照半年内月均成交量计算 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【办公市场区域供销】原四方区销量领跑全市，原胶南市均价最高，原四方区销售金额占据全 市37%的份额 万㎡ 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 市南区 原市北区 原四方区 李沧区 2021年上半年青岛市办公市场各区域对比 崂山区 原黄岛区 原胶南市 城阳区 高新区 供应面积 销售面积 即墨区 胶州市 平度市 元/㎡ 成交均价 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 莱西市 高新区 即墨区 1% 区域销售金额占比 胶州市 平度市 市南区 1% 1% 1% 原市北区 2% 9% 原四方区 城阳区 37% 9% 原胶南市 6% 原黄岛区 16% 崂山区 12% 李沧区 1% 市南区 原市北区 原四方区 李沧区 崂山区 原黄岛区 原胶南市 城阳区 高新区 即墨区 胶州市 平度市 莱西市 区域销售面积占比 即墨区 2% 胶州市 平度市 市南区 1% 2% 1% 原市北区 1% 原四方区 高新区 30% 19% 城阳区 10% 原胶南市 3% 李沧区 崂山区 1% 原黄岛区 6% 15% 市南区 原市北区 原四方区 李沧区 崂山区 原黄岛区 原胶南市 城阳区 高新区 即墨区 胶州市 平度市 莱西市 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【办公市场分维度】100㎡-150㎡面积段产品去化最好，200-300万总价段产品成交最多 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 60㎡以下 60-80㎡ 2017-2021年上半年青岛市办公市场分面积段走势 80-100㎡ 100-150㎡ 150-200㎡ 200-250㎡ 250-300㎡ 300-400㎡ 400-600㎡ 600-800㎡ 800㎡以上 2017上半年 2017下半年 2018上半年 2018下半年 2019上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 40万以下 40万-80万 2017-2021年上半年青岛市办公市场分总价段走势 80万-120万 120万-160万 160万-200万 200万-300万 300万以上 2017上半年 2017下半年 2018上半年 2018下半年 2019上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【办公市场分品类】2021年上半年普通办公供应较多，写字楼仍为成交主力，普通办公成交份 额同比有所增长；写字楼成交均价下降 2017-2021年上半年青岛市写字楼市场分半年度域走势 万㎡ 50 供应面积 成交面积 元/㎡ 成交均价 20000 45 18000 40 16000 35 14000 30 12000 25 10000 20 8000 15 6000 10 4000 5 2000 0 0 2017上半年 2017下半年 2018上半年 2018下半年 2019上半年 2019下半年 2020上半年 2020下半年 2021上半年 2017-2021年上半年青岛市普通办公市场分半年度域走势 万㎡ 25 供应面积 成交面积 成交均价 元/㎡ 18000 16000 20 14000 12000 15 10000 8000 10 6000 5 4000 2000 0 0 2017上半年 2017下半年 2018上半年 2018下半年 2019上半年 2019下半年 2020上半年 2020下半年 2021上半年 2017-2021年上半年青岛市办公供应结构 年份 2017上半年 2017下半年 2018上半年 2018下半年 2019上半年 2019下半年 2020上半年 2020下半年 2021上半年 写字楼 95% 77% 69% 66% 89% 57% 21% 67% 98% 普通办公 5% 23% 31% 34% 11% 43% 79% 33% 2% 2017-2021年上半年青岛市办公成交结构 年份 2017上半年 2017下半年 2018上半年 2018下半年 2019上半年 2019下半年 2020上半年 2020下半年 2021上半年 写字楼 78% 65% 66% 83% 88% 75% 77% 84% 81% 普通办公 22% 35% 34% 17% 13% 25% 23% 16% 19% 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【办公市场排行榜】2021年上半年，裕龙檀顶山项目位居销售套数及成交金额双榜首位， 联东U谷青岛高新国际企业港位列销售面积榜首位 2021年上半年办公销售套数排行榜 2021年上半年办公销售面积排行榜 2021年上半年办公成交金额排行榜 排 名 项目名称 区域 销售套 销售面积 数 （万㎡） 1 裕龙檀顶山 原四方区 200 3.41 2 东建大厦 原四方区 185 3 启迪协信青岛 科技城 原四方区 165 4 黄岛御园5号 原黄岛区 89 青岛齐鲁石化 5 总部及研发中 原黄岛区 85 心 6 天相国际 原黄岛区 75 2.17 2.49 0.86 2.29 0.46 7 中启国际 城阳区 61 0.53 8 海信君澜 崂山区 53 9 晟亿商务楼 李沧区 52 数据来源：国家统计局 10 滨海壹号 原四方区 48 0.77 0.29 0.57 排名 项目名称 区域 1 联东U谷青岛高 新国际企业港 高新区 销售面积 销售套 (万㎡) 数 4.13 28 2 裕龙檀顶山 原四方区 3.41 200 3 启迪协信青岛 科技城 原四方区 2.49 165 青岛齐鲁石化 4 总部及研发中 原黄岛区 2.29 85 心 5 东建大厦 原四方区 2.17 185 6 万丽国际广场 即墨区 1.71 15 7 联东U谷青岛即 墨科技创新谷 即墨区 1.32 10 8 富力总部基地 城阳区 1.16 35 9 黄岛御园5号 原黄岛区 0.86 89 10 海信君澜 崂山区 0.77 53 排名 项目名称 区域 销售金额 (亿元) 1 裕龙檀顶山 原四方区 4.92 2 启迪协信青岛 科技城 原四方区 3.50 3 东建大厦 原四方区 青岛齐鲁石化 4 总部及研发中 原黄岛区 心 3.09 2.48 5 海信君澜 崂山区 2.44 6 联东U谷青岛高 新国际企业港 高新区 1.95 7 富力总部基地 城阳区 1.15 8 万丽国际广场 即墨区 9 半岛文化艺术 小镇 原胶南市 10 黄岛御园5号 原黄岛区 1.09 1.04 0.94 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【公寓市场年度供销价】受整体市场下行影响，公寓产品热度下降，2021年上半年公寓产 品成交量较2019年下降16%；成交均价同比下降11%，为近四年新低 2013年以来青岛市公寓供销价半年度走势 万㎡ 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2013年上半年 2014年上半年 2015年上半年 供应面积 销售面积 成交均价 2016年上半年 2017年上半年 2018年上半年 2019年上半年 2020年上半年 元/㎡ 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 -2000 2021年上半年 供应方面，2021年上半年青岛市公寓市场新增0.7万套，约35.82万㎡，面积同比减少33%。 成交方面，2021年上半年公寓共成交0.56万套，约27.62万㎡，成交面积同比增加58%（20年疫情），同比2019年下降16%。 价格方面，2021年上半年公寓市场成交均价11839元/㎡，同比下降11%。 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【公寓市场月度供销价】2021年1-5月青岛公寓成交量较均衡（2月份受春节和疫情影响较 低），6月部分项目整体网签，量升价跌 万㎡ 25 20 15 10 5 0 2019年1月 4月 2019年-2021年6月青岛市公寓供销价月度走势 供应面积 销售面积 成交均价 元/㎡ 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 7月 10月 2020年1月 4月 7月 10月 2021年1月 4月 2021年上半年全市公寓成交量从月度走势来看，2月受春节和疫情影响较低，6月部分项目整体网签量升价跌，其他月份走势 平稳； 2021年上半年全市公寓月度成交均价呈现下降趋势，6月受部分项目整体网签影响，大幅度下降。 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【公寓市场年度存量】截至2021年年中，公寓市场存量持续上升至321万㎡，当前去化周期69个 月，去化压力较大 万㎡ 350 300 250 200 150 100 50 0 2013年上半年 2014年上半年 2013年以来青岛市公寓存量半年度走势 2015年上半年 2016年上半年 2017年上半年 2018年上半年 月 存量 去化周期 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 2019年上半年 2020年上半年 0 2021年上半年  截止2021年年中，全市公寓库存321万㎡，同比增加19%，公寓库存累积速度加剧；  按照近半年月均去化量计算，当前全市公寓存量去化周期约为69个月，去化压力较大。 注：去化周期按照半年内月均成交量计算 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【公寓市场月度存量】2021年上半年公寓市场存量持续累积，去化周期逐月攀升，6月因部 分项目整售，去化周期有所下降，去化周期69个月，压力仍巨大 2019年-2021年6月青岛市公寓存量月度走势 万㎡ 350 300 250 200 150 100 50 0 2019年1月 4月 7月 10月 2020年1月 4月 月 存量 去化周期 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 7月 10月 2021年1月 4月  2021年上半年全市公寓市场存量呈现持续上升趋势，截止到2021年中，存量增至5.69万套，约320.61万㎡；  2021年上半年，因公寓存量累积，去化压力呈现上升态，6月因部分项目整售，去化周期有所下降，但仍保持在69个 月高位，压力仍巨大。 注：去化周期按照半年内月均成交量计算 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【公寓市场区域对比】2021年上半年城阳区成交量为全市最高，原胶南市供应量全市最 高，市南区价格居高位 2021年上半年青岛市公寓市场各区域供销比 15 万㎡ 供应面积 销售面积 成交均价 元/㎡30000 10 20000 5 10000 0 0 市南区 原市北区 原四方区 李沧区 崂山区 原黄岛区 原胶南市 城阳区 高新区 即墨区 胶州市 平度市 莱西市 100 万㎡ 80 60 40 20 0 市南区 原市北区 原四方区 李沧区 2021年上半年全市公寓存量区域分布 存量 崂山区 原黄岛区 原胶南市 城阳区 高新区 即墨区 去化周期 胶州市 平度市 月 400 300 200 100 0 莱西市  2021年上半年城阳区位居区域成交首位，此外原胶南市、原黄岛区、即墨区成交亦较高；  2021年上半年青岛市公寓市场存量主要集中在原胶南市、城阳区以及原黄岛区，即墨区；原胶南受存量高影响，目前去 化周期达177个月，莱西市因公寓市场供销不活跃（在售项目少，需求亦少），去化周期最大，达373个月。 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【公寓产品结构分析】2021年上半年LOFT成交量略胜平层公寓；供应中，LOFT产品占绝对主 力，且供应量比例呈现上升趋势 2017-2021年上半年青岛市LOFT公寓市场半年度走势 40 万㎡ 供应面积 成交面积 成交均价 元/㎡ 20000 20 10000 0 2017年上半年 2018年上半年 2019年上半年 2020年上半年 0 2021年上半年 2017-2021年上半年青岛市平层公寓市场半年度走势 万㎡ 60 40 供应面积 成交面积 20 0 2017年上半年 2018年上半年 2019年上半年 2020年上半年 元/㎡ 20000 15000 10000 5000 0 2021年上半年 2017-2021年上半年青岛市复式公寓市场半年度走势 1 万㎡ 供应面积 成交面积 元/㎡30000 1 20000 0 0 10000 0 2017年上半年 2018年上半年 2019年上半年 2020年上半年 0 2021年上半年 2017-2021年上半年青岛市公寓成交结构 年份 LOFT公寓 平层公寓 复式公寓 2017年上半年 30% 69% 0% 2017年下半年 23% 76% 0% 2018年上半年 32% 68% 0% 2018年下半年 37% 62% 2% 2019年上半年 49% 51% 0% 2019年下半年 49% 51% 0% 2020年上半年 50% 50% 0% 2020年下半年 42% 58% 0% 2021年上半年 52% 48% 0% 2017-2021年上半年青岛市公寓供应结构 年份 LOFT公寓 平层公寓 复式公寓 2017年上半年 30% 70% 0% 2017年下半年 26% 74% 0% 2018年上半年 45% 55% 0% 2018年下半年 47% 53% 0% 2019年上半年 60% 40% 0% 2019年下半年 52% 48% 0% 2020年上半年 61% 39% 0% 2020年下半年 52% 47% 0% 2021年上半年 66% 34% 0% 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【公寓维度分析】40-80万总价段产品销量依旧旺盛，1万-1.5万/㎡单价产品为成交主力，30-50 ㎡产品销量最大 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 5000 4000 3000 2000 1000 0 4000 3000 2000 1000 0 40万以下 5000以下 30以下 2018-2021年上半年青岛市公寓市场分总价段销售走势 40万-80万 80万-120万 120万-160万 160万-200万 2018-2021年上半年青岛市公寓市场分单价段销售走势 200万以上 5000-10000 10000-15000 15000-20000 20000-25000 2018-2021年上半年青岛市公寓市场分面积段销售走势 25000以上 30-40 40-50 50-70 70-90 90-120 120-145 145以上 2018上半年 2018下半年 2019上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021上半年 2018上半年 2018下半年 2019上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 2018上半年 2018下半年 2019上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020下半年 2021年上半年 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 • 商业市场 • 办公市场 • 公寓市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【公寓市场排行榜】2021年上半年城阳区的和达智慧生态城项目热销位居销售套数、销售面积、 销售金额三榜榜首 2021年上半年公寓销售套数排行榜 2021年上半年公寓销售面积排行榜 2021年上半年公寓成交额排行榜 排名 项目名称 1 和达智慧生态 城 区域 城阳区 销售套 数 609 销售面积 （万㎡） 2.56 排名 项目名称 区域 销售面积 (万㎡) 销售套数 排名 项目名称 1 和达智慧生态城 城阳区 2.56 609 1 和达智慧生态城 区域 城阳区 销售金额 (亿元) 2.56 2 动投壹中心 城阳区 488 3 双利城央府 城阳区 482 2.40 2.03 2 动投壹中心 城阳区 2.40 488 3 双利城央府 城阳区 2.03 482 2 动投壹中心 3 双利城央府 城阳区 城阳区 2.14 2.03 4 碧桂园云著 四方区 273 1.09 4 万科金域蓝湾 黄岛区 1.33 268 4 鲁商蓝岸公馆 市南区 1.87 5 万科金域蓝湾 黄岛区 268 1.33 5 世茂悦海 胶南市 1.30 238 5 世茂悦海 胶南市 1.64 6 世茂悦海 胶南市 238 7 鲁商蓝岸公馆 市南区 178 8 中杰国际公寓 平度市 171 1.30 0.89 0.49 6 碧桂园云著 四方区 1.09 273 7 凯琻中心 即墨区 0.94 163 8 鲁商蓝岸公馆 市南区 0.89 178 6 碧桂园云著 四方区 7 黄金午山国际 崂山区 8 万科金域蓝湾 黄岛区 1.38 1.25 1.23 9 凯琻中心 即墨区 163 10 天一仁和财富 中心 城阳区 138 0.94 0.50 9 实地海棠蓝谷 即墨区 0.67 86 10 黄金午山国际 崂山区 0.64 31 9 远洋万和城 10 凯琻中心 市北区 即墨区 1.22 0.96 06企业表现 截至2021年年中，融创、海信、君一控股三家业绩超50亿元， 融创商品房三榜均稳居首位 1 入青步伐 2 排行榜 3 土地储备 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 • 入青步伐 • 排行榜 • 土地储备 总结展望 电话： 0532-80936157 【入青步伐】土地市场分化，市场竞争加剧，外地房企入青难度增大，2021年上半年中交一公局 新进青岛 2004 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 和记黄埔 万科 上实 保利 世茂 中润 中信 北科建 佳兆业 北京城建 金地 顺驰 鲁能 绿城 卓越 宝龙 华远 中铁 中海 舒斯贝尔 南山 宝佳 万达 中冶 三盛 远洋 港中旅 今典 中国金茂 华润 正商 龙湖 利源 首创 北大资源 星河湾 云南城投 恒大 科达 融成 蓝光集团 新城地产 中交 光谷 金隅 绿地 K2地产 复星集团 碧桂园 台湾三圆 招商 越秀 山东烟草 中南 中建 鲁德 雨润 山东高速 华融 秀兰 嘉凯城 总部基地 融创 中骏 当代置业 众安集团 弘阳地产 中交一公 局 旭辉 珠海华发 华侨城 华氏置业 荣盛 禹洲 花样年 融信 浪潮 实地 中植集团 潍坊恒信 中国绿发 鑫苑 中粮 中梁 富力 景瑞控股 葛洲坝 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 • 入青步伐 • 排行榜 • 土地储备 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品房排行榜】截至2021年年中，融创、海信、君一控股三家业绩超50亿元，融创商品房三 榜均稳居首位  重点企业商品房销售套数TOP10 排名 企业名称 1 融创中国 2 和达集团 3 龙湖集团 4 山东旭辉银盛泰 5 万科地产 6 海信地产 7 保利发展 8 天一仁和 9 君一控股 10 碧桂园集团 销售套数 4611 3492 3073 2950 2855 2544 2133 1941 1801 1771  重点企业商品房销售面积TOP10 排名 企业名称 1 融创中国 2 和达集团 3 海信地产 4 山东旭辉银盛泰 5 龙湖集团 6 万科地产 7 保利发展 8 君一控股 9 天一仁和 10 碧桂园集团 销售面积 （万㎡） 58.67 33.64 32.35 31.87 31.51 29.45 25.17 24.19 19.42 18.18  重点企业商品房销售金额TOP10 排名 企业名称 1 融创中国 2 海信地产 3 君一控股 4 和达集团 5 保利发展 6 万科地产 7 龙湖集团 8 山东旭辉银盛泰 9 华润置地 10 青特置业 销售金额 （亿元） 92.02 67.47 61.89 45.76 40.10 39.65 37.63 34.93 26.34 25.97 备注：融创包含东方影都、维多利亚湾、腾讯双创小镇业绩 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 • 入青步伐 • 排行榜 • 土地储备 总结展望 电话： 0532-80936157 【商品住宅排行榜】重点房企TOP10以住宅项目为主，融创、海信、君一控股均多盘布局位居 销售金额前三  重点企业商品住宅销售套数TOP10  重点企业商品住宅销售面积TOP10  重点企业商品住宅销售金额TOP10 排名 企业名称 1 融创中国 2 山东旭辉银盛泰 3 龙湖集团 4 和达集团 5 海信地产 6 万科地产 7 保利发展 8 天一仁和 9 君一控股 10 卓越集团 销售套数 4341 2892 2786 2758 2373 2232 2014 1754 1639 1569 排名 企业名称 1 融创中国 2 山东旭辉银盛泰 3 海信地产 4 和达集团 5 龙湖集团 6 万科地产 7 保利发展 8 君一控股 9 天一仁和 10 华润置地 销售面积 （万㎡） 56.38 31.35 30.38 30.04 29.76 24.88 23.98 22.38 18.38 16.47 排名 企业名称 1 融创中国 2 海信地产 3 君一控股 4 和达集团 5 保利发展 6 万科地产 7 龙湖集团 8 山东旭辉银盛泰 9 青特置业 10 银丰地产 销售金额 （亿元） 87.77 62.15 58.75 39.25 37.84 34.96 34.77 34.11 25.82 25.45 备注：融创包含东方影都、维多利亚湾、腾讯双创小镇业绩 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 • 入青步伐 • 排行榜 • 土地储备 总结展望 电话： 0532-80936157 【商办类排行榜】商办项目销售难度大，TOP10门槛仅1.97亿元，和达依靠和达智慧生态城 项目网签6.5亿元位居首位  重点企业商办类销售套数TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 和达集团 万科地产 动投集团 碧桂园集团 世茂集团 龙湖集团 鲁商集团 融创中国 中交地产 恒大集团 销售套数 734 623 530 389 367 287 280 270 256 222  重点企业商办类销售面积TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 联东集团 万科地产 和达集团 中交地产 动投集团 协信地产 世茂集团 融创中国 碧桂园集团 海信地产 销售面积 （万㎡） 5.45 4.57 3.60 2.92 2.82 2.52 2.39 2.29 2.16 1.97  重点企业商办类销售金额TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 和达集团 海信地产 万科地产 融创中国 协信地产 鲁商集团 君一控股 碧桂园集团 中交地产 世茂集团 销售金额 （亿元） 6.50 5.32 4.70 4.25 3.54 3.45 3.14 3.10 2.95 2.92 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 • 入青步伐 • 排行榜 • 土地储备 总结展望 电话： 0532-80936157 【商业排行榜】和达商业销售金额第一，中交分别以销售套数256套、成交面积2.92万㎡位 居销售套数和销售面积双榜榜首  重点企业商业销售套数TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 中交地产 万科地产 龙湖集团 融创中国 世茂集团 中国金茂 和达集团 碧桂园集团 君一控股 保利发展 销售套数 256 230 135 110 100 89 88 84 72 66  重点企业商业销售面积TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 中交地产 万科地产 龙湖集团 中国金茂 世茂集团 融创中国 碧桂园集团 君一控股 海信地产 和达集团 销售面积 （万㎡） 2.92 2.65 1.16 0.99 0.95 0.93 0.88 0.82 0.77 0.68  重点企业商业销售金额TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 和达集团 万科地产 中交地产 龙湖集团 海信地产 君一控股 中国金茂 融创中国 碧桂园集团 保利发展 销售金额 （亿元） 3.37 2.95 2.95 2.06 1.85 1.78 1.74 1.69 1.42 1.29 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 • 入青步伐 • 排行榜 • 土地储备 总结展望 电话： 0532-80936157 【办公排行榜】写字楼市场相对低迷，旺销项目以打包销售、大客户签约购买为主要销售手 段，剩余散售项目销量一般  重点企业办公销售套数TOP10 排名 企业名称 1 协信地产 2 海信地产 3 华润置地 4 联东集团 5 富力集团 6 和达集团 7 和记黄埔地产 8 君一控股 9 北大资源集团 10 万科地产 销售套数 165 59 38 38 35 30 29 29 28 18  重点企业办公销售面积TOP10 排名 企业名称 1 联东集团 2 协信地产 3 富力集团 4 海信地产 5 君一控股 6 天安数码城集团 7 蓝波湾置业 8 华润置地 9 北大资源集团 10 和达集团 销售面积 （万㎡） 5.45 2.49 1.16 0.89 0.68 0.65 0.58 0.38 0.34 0.28  重点企业办公销售金额TOP10 排名 企业名称 1 协信地产 2 海信地产 3 联东集团 4 富力集团 5 君一控股 6 天安数码城集团 7 北大资源集团 8 华润置地 9 和达集团 10 黑卓地产 销售金额 （亿元） 3.50 2.65 2.40 1.15 1.02 0.67 0.61 0.56 0.49 0.37 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 • 入青步伐 • 排行榜 • 土地储备 总结展望 电话： 0532-80936157 【公寓排行榜】和达以和达智慧生态城项目整售，占领公寓市场主力成交份额，销售三榜均 居榜首  重点企业公寓销售套数TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 和达集团 动投集团 碧桂园集团 万科地产 世茂集团 鲁商集团 恒大集团 龙湖集团 天一仁和 远洋集团 销售套数 615 488 310 297 267 238 196 152 138 128  重点企业公寓销售面积TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 和达集团 动投集团 万科地产 世茂集团 碧桂园集团 鲁商集团 恒大集团 实地地产 龙湖集团 远洋集团 销售面积 （万㎡） 2.62 2.40 1.50 1.44 1.25 1.17 1.04 0.67 0.60 0.59  重点企业公寓销售金额TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 和达集团 鲁商集团 动投集团 世茂集团 碧桂园集团 万科地产 恒大集团 远洋集团 绿地集团 龙湖集团 销售金额 （亿元） 2.62 2.33 2.14 1.75 1.52 1.46 1.26 1.22 0.80 0.80 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 • 入青步伐 • 排行榜 • 土地储备 总结展望 电话： 0532-80936157 【房企TOP20】上半年TOP20品牌房企市场割据市场，占有率超五成，整体份额占比较上 年同期减少6个百分点 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 近十年TOP20商品房业绩及所占份额对比 亿元 1600 TOP20销售金额 TOP20占比 1400 1200 1000 800 41.4% 37.5% 40.2% 37.6% 39.4% 39.1% 38.4% 41.6% 48.1% 600 400 200 0 年 年 年 年 年 年 年 年 年 53.3% 年 57.8% 年 70% 53.4% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 上 半 年年 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 • 入青步伐 • 排行榜 • 土地储备 总结展望 电话： 0532-80936157 【土地储备】截至2021年年中，岛城房企中融创的土地储备最为丰厚；和达积极扩储，上半年 共斩获17宗地收获颇丰 1200 1000 800 600 400 200 0 万㎡ 346 截至2021年年中重点企业商品房存量及储备 未售项目土地储备（万㎡） 在售项目未开发土地库存（万㎡） 在售项目取证库存（万㎡） 土储超100万㎡ 605 142 255 85 27 66 157 95 23 165 105 4 198 75 63 110 57 4 165 59 0 195 27 0 192 29 61 119 24 0 173 21 0 142 27 1603 46 28 96 32 64 3406 80 8 47 80 0 54 90 2 39 0 116 13 91 3 30 271328 27596 80 5 22 27090 26036 232871 34605 26000 25251 15069 123652 221886 23353 32006 4800 13032 21519 13040 3306 11079 12402 1679 11721 2603 2403 1196 1329 2103 1805 20 2 1012 1704 1530 8 0 10 2 融花海保海和龙中中万招新绿青恒天中荣鲁碧中旭天卓城世越华中鑫中金鲁星协远中鑫中金绿中融北华青华伟三信富中禹奥北 创样信利尔达湖建国科商城地特大一铁盛商桂海辉泰越建茂秀润铁苑南地信河信洋交江骏科城梁信京侨建新东盛达力铁洲园京 年 东金 仁 园银 建中 湾 金城集园 建 城 孚茂 和 盛 工国 隅团 建 泰 100 80 60 40 20 0 万㎡ 2021年1-6月重点企业新项目获取统计 个 100 项目收购（万㎡） 土地拍卖（万㎡） 项目个数 80 60 40 20 0 国莱和融君青亿中即中高青青青金磊青金保青阜万国青远青青金华青融青青青青中青和中当青青青青龙金绿绿青青金青青中青隆鲁青青城青青山兴中福 信西达创一岛联南墨铁实岛岛岛地鑫岛水利岛丰科泰岛洋岛岛日润岛创岛岛岛岛梁岛达国代岛岛岛岛湖泽城地岛岛海岛岛荷岛和商岛岛建岛岛东华山瀛 城集中控西控置国建 德融富集集中控发城房地大山 宏开置 江 乐红中出 晟 金置屹胶和即集润集集鑫城岸龙国智智集集金聚集立昊省建路 投团国股发股业际工 硕合路团团弘股展鑫地产成钢 东投业 北 好投农口 宏 茂业鼎州达港团投团团顺乡 泽际慧源团团湾广团仁顺鑫设商 商 教 璟集 产 产 隆 正 现加 智 华新昇 资 佳 嘉院农盛 产 控 诚集业 贸 育 , 团 城 宇 壹 代工 慧 府城平 城 悦士业 业 股 恒团旅 城 青 … 农区 金 业 阜 港产 … 园 业游 区 注：土地市场数据来源为中国土地市场网、青岛房地资源网，以政府出让公告及成交公告为准。 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 • 入青步伐 • 排行榜 • 土地储备 总结展望 电话： 0532-80936157 【储备项目】当前重点房企的储备项目以西海岸、即墨区居多，其中和达、海信、融创、中南积 极开疆扩储，多项目待开发入市 重点开发商土地储备项目一览 项目名称 区域 万科 融创 恒大 保利 旭辉银盛泰 海信 花样年 龙湖 碧桂园 世茂 和达 绿地 鲁能 万科石牛山项目 融创龙瑞岛项目 恒大天御龙湾 科创大厦 保利大港项目 辉盛岚庭 海信辽阳路7号 海信翡翠湾 海信境观 海信西海岸公司科技园 花样年田横岛项目 龙湖春江天越 碧桂园北京路项目 世茂天擎 韩中商务中心项目 和达和园 和达幸福城 和达东阁项目 绿地海月名都 中绿发蔚蓝湾 李沧区 即墨区 即墨区 高新区 四方区 胶州市 崂山区 黄岛区 黄岛区 黄岛区 即墨区 城阳区 胶州市 市南区 崂山区 胶南市 胶南市 胶南市 胶南市 胶南市 占地 （万㎡） 20.38 98.4 45.67 0.63 3.2 3.32 3.3 6.59 23.82 18.8 59.2 2.13 0.84 1.07 1.04 8.46 11.57 1.71 6.66 4.75 总建面 （万㎡） 50.20 103.00 64.30 11.55 11.92 5.31 15.80 3.30 27.91 19.00 255.00 3.96 1.17 21.44 11.27 16.30 31.22 4.12 7.21 11.86 预计入市 时间 —— —— 2021年四季度 2021年三季度 2022年 2021年三季度 2021年三季度 2021年四季度 2021年四季度 2021年四季度 —— 2021年三季度 2021年四季度 2021年三季度 2021年四季度 2021年三季度 2021年三季度 2021年四季度 2021年三季度 2021年四季度 项目名称 青特 绿城 中交 蓝光 越秀 金地 伟东 中南 青建集团 北京城建 鲁信 融信 禹洲 信达 中铁建工 青特环城路商业项目 青特细胞谷项目 青特滨湖国际 绿城白樱花项目 中交城投楼山春晓 澳柯玛蓝光国际人力科 技园项目 台湾路项目 金地华章 伟东智慧城云基地 中南西部商贸商业地块 中南山海壹品 中南智在云辰 胶州开发区项目 北京城建国誉府 鲁信胶南项目 融信黄岛项目 融信华山西路项目 海上丝路青岛经商中心 信达胶州儒林街项目 中铁建工蓝鳌路项目 区域 城阳区 城阳区 城阳区 四方区 李沧区 崂山区 平度市 市北区 即墨区 即墨区 胶南市 胶南市 胶州市 城阳区 胶南市 黄岛区 胶南市 黄岛区 胶州市 即墨区 占地 （万㎡） 0.64 7.19 7.63 1.08 5.1 2.75 2.84 5.77 20.21 5.15 5.83 3.84 4.62 8.23 3.25 7.04 2.45 0.53 9 10.63 总建面 （万㎡） 1.41 12.21 12.92 3.78 18.56 10.17 6.47 16.44 22.70 7.73 10.49 13.44 9.23 12.00 3.25 5.01 6.12 3.29 22.15 30.74 预计入市 时间 2021年四季度 2021年四季度 2021年四季度 2021年四季度 2021年三季度 2021年四季度 2021年四季度 2021年三季度 2021年四季度 2021年四季度 2021年四季度 2021年四季度 2021年四季度 2021年三季度 2021年四季度 2021年四季度 2021年四季度 2021年四季度 2021年四季度 2021年四季度 07总结展望 房地产市场分化加剧，主城区“涨”，胶州、即墨“降” 土地量缩价涨，金融不断收紧，房企集中度加速 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【总结/经济】当前经济环境下行趋势不断明朗，房地产市场受金融和政策调控影响，销量 受限，投资下行，土地量降价涨，房企进入融资、拿地难度加大，购房者观望的“困难模式” 经济环境不确定因素增加 国内经济有下行趋势 楼市进入“困难模式”  世界经济不均衡复苏：后疫情时期，发  国内经济投资偏弱、消费难回疫情前、  房地产投资下行：受到“三道红线”和 经 达经济体和欠发达经济体复苏分化，贸 进出口贡献边际放缓：基建投资、房地 监管严格限制房地产企业贷款集中度可 济 易恢复不确定性增加，逆全球化思潮暗 产投资和制造业投资环比呈现小幅下降 能在今年三季度迎来最困难时期，下半 环 境 严 流涌动。  实体经济与虚拟经济的分化：实体经济 趋势；消费受就业和居民收入抑制，恢 复缓慢；上半年的“疫情红利”将随着 年房地产投资必然减弱。  土地量降价涨：土地“两集中”、“出 峻 投资回报率下降，虚拟经济繁荣，贫富 各主要经济体走出疫情，逐渐分流对我 让金财政直收”两大政策出台，各城市 ， 差距不断扩大，通胀和滞胀并行，经济 国的出口需求。 土地出让量下降，优质土地更少，受此 楼 运行风险扩大。 影响，土地量降价涨。 市 进 入 “ 困 难 模 式 ” 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 【总结/政策】 2021年上半年楼市 “调控从严”为主旋律。青岛房地产政策整体以维稳为主基 调，城阳 “共有产权”放宽至中专，下半年“共有产权”或因资金压力收紧，人才政策限购松 动限购 松 政策走势 十七大召开， 姜异康任山 东省委 青岛市委换届，张新 习近平当选 起任青岛市委书记 国家主席 十九大召开，青 岛市委换届，王 清宪任书记 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 电话： 0532-80936157 央行连续5次降 息；首套房、改 善型2套房首付 降低 国十一条、国 十条、19个城 市出台限购令 新国八条，限购城 市达到46个 青九条，市八区限 购 国五条加码： 限购+房产税 双扩容 限购取消、降 降准、降 息、分类调控、 息；去库 限贷松绑 存；公积 黄岛、城阳放 金松绑； 开限购 房补贴 楼市去杠 杆，19个 重点城市 限购 多城市限购、 调控加码 青岛各区域限 售、限签、限 价升级 调控继续 加码 青岛“四 限”升级 青岛限购 城阳推出 区域松动、 共有产权； 限价出现 局部松动 西海岸限 购松动 紧 年份 全国 青岛 2010 国十一条、 国十条、19 个城市出台 限购令 2011 新国八条， 限购城市达 到46个 青岛实行限 购令 2012 继续实行限 购令 2013 国五条加 码：限购+ 房产税双扩 容 继续实行限 购、限贷 2014 限购取消、 降息、分类 调控、限贷 松绑 黄岛、城阳 放开限购 2015 2016 2017 降准、降息； 去库存；公 积金松绑； 房补贴 楼市去杠杆， 19个重点城 市限购 多城市限购、 调控加码 2018 调控持续加 码 全面放开限 购 市区重启限 购，启动限 售， 限购、限售、 限价、限签 升级 2019 一城一策， 利率调整， 四限松动 限购区域松 动，限价局 部松动 2020 2021 房住不炒，因 城施策，深圳、 成都等热点城 市加码调控 严控金融，房 住不炒，深圳、 杭州等热点城 市加码调控 主城区、西海 岸限购松动、 城阳共有产权 政策 主城区放宽落 户限制，城阳、 即墨、西海岸 全面放开落户 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【总结/土地】“两集中”政策后，土地供应量缩价涨，土地集中于辅城，优质地块少，合 作勾地、产业勾地、旧改勾地成为主流，拿地成本增加、开发难度加大 量缩价涨、辅城集中、勾地为主 量缩价涨 辅城集中 勾地为主 2021年上半年青岛商住用地出让建面 约922万㎡，同比下降45%；成交土 地747万㎡，同比下降48%；成交土 地平均楼面地价3196元/㎡，同比上 涨8.9%。 上半年全市土地市场供应和成交主要 集中在西海岸和北城区，供销分别占 全市42%和48%。其中西海岸，以 177万㎡供应、187万㎡成交位居青 岛市第一；高新区以141万㎡供应、 112万㎡成交位居第二。 当前青岛主要拿地模式有：旧村改造、 产业勾地、合作勾地。其中，TOP10 房企通过与政府平台合作拿地数量最 多，中小房企在勾地竞争中举步维艰。 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【总结/商品住宅】 2021年青岛商品住宅市场整体量价微涨，但市场分化加剧，主城区量价 齐升，市场“热”；郊区不仅供应量大，成交量占比亦下降，市场形势严峻，且供地亦集中 在郊区，市场竞争激烈，下半年“以价换量“项目将更多 量价微涨、主城坚挺、郊区严峻 量价微涨 2021年上半年青岛商品住宅成交约 6.53万套，773万㎡，成交面积同比 上升31%（20年上半年疫情），环比 2020年下半年下降12%；整体成交均 价15029元/㎡，同比上升4%，环比 2020年下半年上升1%；整体呈现量 稳价微涨的态势。 主城坚挺 上半年青岛主城区商品住宅成交约91 万㎡，全市占比12%（同比上升2多 个百分点），成交面积同比上升53% （20年上半年疫情），环比2020年 下半年下降3%；整体成交均价33554 元/㎡，同比上升17%，环比2020年 下半年上升8%；整体呈现量价齐升态 势。 郊区严峻 当前青岛商品住宅市场呈现明显的分 化，胶州、即墨和西海岸截止2021年 年中，存量上升至1311万㎡，全市占 比64%，新增量427万㎡，全市占比 63%，成交量465万㎡，全市占比 60%，呈现明显的存量巨大，且供大 于求态势，下半年金融环境收紧，以 改善需求为主的郊区形式更加严峻。 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 电话： 0532-80936157 【总结/商办】商办市场低迷，严重供大于求，多以整售走量，价格下滑，库存不断累积， 去化周期上升 市场低迷、供大于求、价格下滑、库存累积 市场低迷 供大于求 价格下滑 库存累积 2021年上半年青岛商住商办成交 约103万㎡，同比上升38%（20 年上半年疫情），同比2019年上 半年下降3%，成交排行中， TOP12全部为打包整售，这些项 目贡献了超过30%成交量。 2021年上半年青岛商办供应约 129万㎡，同比上升20%；成交 约103万㎡，同比上升38%（20 年上半年疫情），同比2019年上 半年下降3%；供销比1.25，供大 于求。 2021年上半年青岛商办成交均价 12855元/㎡，同比下降14%。 截止2021年年中，青岛商办市场 存量约12.5万套，1346万㎡，存 量面积同比上升14%；去化周期 74个月。 锐理 (中国) 锐理（中国）是一家以数据和技术为基础，结合行业知识与经验， 为房地产企业及专业人士提供全方位服务的高科技企业。 锐理关注房地产产业链条上下游各环节，为开发商、供应商提供深度合作的平台 10 余家分支机构 34+ 业务布盖 城市 200 余名员工 顾问策划 地产大数据 新媒体品牌运营 房大虾经纪人 智慧社区解决方案 • 国家高新技术企业 • 双软认证企业 4 国际领先的 大数据专利技术 项 26 软件著作权 项 锐理数据 城市之眼 以城市为载体，通过城市可视化、 AI报告、城市多维研究模型等分析， 为各种城市研究及 产业发展决策提 供全方位的直观分析平台！ 专题地图 根据客户需求将数据用地图的形式 进行展示，从地图上就能直观判断 每一个区域、板块的供销存价、市 场活跃度 RAP房地产数据监控系统 实际监控各城市每一宗土地供应与成交 情况、实时监控每个楼盘每一套房间的 交易，并可灵活查询、统计分析。 定制化周月报 根据客户或项目需求，定期监测相关市 场及竞品的产品、营销、交易动态，形 成定期报告。 【主题服务】 定位咨询 项目定位、产品定位、主题概念 投资研判 城市进入、拿地分析、可行性研判 专题研究 客户研究、产品研究、企业发展策略 锐理顾问 住宅地产 以居住类物业为主，包括大盘开发 商业地产 商业、写字楼、公寓、综合体 主题地产 旅游地产、养老地产、工业地产…… 【涉及物业范围】 锐理传播 专业·资讯服务 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