保利投顾研究院：全国房地产行业月报（7月刊）

目录 本期看点 ...................................... 2 1、新房市场 ................................... 4 1.1 全国客户看房热度指数............................................................................................4 1.2 全国新房供求走势 ........................... 5 1.2.1 全国供应..................................................................................................................5 1.2.2 全国成交..................................................................................................................6 1.3 分区域城市成交走势 ......................... 7 2、土地市场 ................................... 9 2.1 全国土地成交走势....................................................................................................9 2.2 全国土地分区域成交..............................................................................................10 2.3 城市土拍热度排行榜..............................................................................................12 3、地产金融环境 .............................. 13 3.1 典型房企融资量价监测..........................................................................................13 3.2 居民房贷量价监测..................................................................................................15 后市研判 ..................................... 17 1 / 20 本期看点 1、年中冲刺后供求高位回落，成交下滑幅度小于供应、楼市韧 性延续，华东区域保温效果好，中西部核心城市热度维持 全国客户看房热度指数延续 4 月以来回落态势，持续走弱。半年 业绩冲刺后房企推货放缓，供应收缩下成交维持回调趋势，但整体表 现较强韧，成交规模高于去年月均水平。分线成交有不同程度的回落， 其中一线严调控下稳步放量；二线供应限制成交持续放量，城市表现 分化；三四线整体热度较去年下半年下降。 华东整体热度分化，核心城市新房需求保持强劲，上海、杭州热 度维持，金华、徐州被约谈，热点三四线城市调控有加码预期；华南 热度延续小幅回落，严调控下广州呈现降温、深圳维持平淡，外溢城 市分化加剧；中部、西部核心城市热度维持，成都供应放量带动成交 创新高，长沙受热点土拍带动明显；华北稳中有降，北京限竞房去化 强劲；海西、东北自然回落。 展望后市，730 政治局会议定调，住建部约谈多城、调控高压态 势维持。热点城市居民房贷收紧态势延续，将对成交量形成明显制约， 二手房限价在多个一二手倒挂城市复制推广，将对二手房交易量价产 生直接影响，并通过“卖一买一”改善置换链条及价格预期传导至新 房。 预计 8 月整体市场维持相对平淡，房企推货节奏放缓，为“金九 银十”蓄力。在信贷和楼市调控收紧下，核心城市需求强劲下市场保 温效果较好，市场过热、房价涨幅较快的城市仍有调控收紧预期。 2 / 20 2、位于“两集中”出让间隔期，土地供求整体缩量，华东有所回落， 华南核心城市外溢圈层热度维持，其他区域整体表现平淡 全国重点 55 城宅地供求量缩量明显，回归年内低位，主要由于 当前为土地集中批次供应间隔期，多数城市供求归零。华东核心城市 土拍暂停，三四线城市热度有所回落，南通外围地块市场预期下降； 华南外溢圈层热度维持，佛山、东莞临广地块创区域楼面价新高；中 部、西部成交规模冲高回落，主要分布在核心城市外围及非核心城市 等；华北、海西成交持续走低；东北表现平淡。 试点城市第二批集中供地即将启动，预计土拍市场热度回升，但 随土拍规则精细化、房企利润空间透明化、购地资金监管收紧等，房 企回归理性，市场热度将得到平抑。 3、房企融资环比回升，居民端持续收缩，二手贷款收缩力度较强 房企端方面，7 月典型房企融资总量 1180 亿元，环比连续两月 回升，随着全面降准实施，资金面边际略有松动，融资利率小幅下行。 居民端方面，全国房贷利率水平整体维持上升态势，贷款额度整体偏 紧，部分城市放款周期持续拉长，从总量上看呈现结构性收缩，二手 收缩力度强于一手的态势。 3 / 20 1、新房市场 1.1 全国客户看房热度指数 全国客户看房热度指数持续回落，处于近三年同期低位 根据保利投顾研究院监测，7 月全国客户看房热度指数为 125， 延续今年 4 月以来回落态势，持续走弱，为 2020 年 3 月以来最低水 平，主要由于年中冲刺后供应放缓、市场热度降低，叠加调控影响持 续发酵、疫情天气等因素，客户看房热情下滑，整体趋于观望。 图：全国客户看房热度指数 数据来源：保利投顾研究院监测整理 *全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以 2017 年 1 月为基点进行指数化处 理。 4 / 20 1.2 全国新房供求走势 1.2.1 全国供应 多数区域房企推货放缓，供应呈现高位回落。西部供应相对平稳； 华东、华中表现分化，部分城市受疫情和极端天气拖累。 7 月重点 40 城商品住宅供应面积 2394 万㎡，同环比均现回落， 分别下降 29%和 26%。房企年中冲刺后推货放缓，且受多地疫情反复、 灾害天气等影响，供应明显收缩。 图：全国 40 城商品住宅供应走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 西部区域供应整体平稳，环比下降 13%，较 2019 年同期下降 7%， 房企供货保持相对积极。其中成都放量明显、为今年次高水平，重庆 供应略降、年内整体稳定。 华东、华中区域表现分化，部分城市受疫情和极端天气拖累，其 中华东供应韧性较强、环比降幅低于华中。华东上海、温州等市场热 5 / 20 度较高、供应相对平稳，南京受疫情反复影响供应回落。华中供应环 比降 35%，武汉、长沙供应自然回落，郑州受灾害天气等影响供应腰 斩。 华南区域整体供应有所收缩，同环比均下降约 3 成，城市表现分 化。广深调控降温后供应温和恢复，但较去年下半年月均水平降幅明 显；东莞供应平稳；佛山、惠州供应冲高回落，环比降幅 6-7 成。 华北、海西、东北供应下降，环比降幅 2-4 成。华北北京供应维 持相对低位，青岛、济南房企推货放缓；海西泉州供应有所恢复，福 州冲高回落；东北长春、大连进入销售淡季、市场以续销为主。 1.2.2 全国成交 供应收缩下成交维持回调趋势，规模低于去年疫后月均水平。 7 月重点 40 城商品住宅成交面积 3030 万㎡，环比下降 6%，较 2020 年和 2019 年同期分别下降 9%和微升 3%。销售淡季整体供应收 缩，叠加疫情反复、极端天气拖累部分城市市场表现，成交自“小 阳春”后呈现放缓态势，成交规模低于去年疫后月均水平。 全国分线城市成交不同程度回落，其中一线严调控下成交环比 回落、成交稳步放量；二线供应下滑限制成交持续放量，城市表现 分化；三四线成交延续走低，整体热度较去年下半年下降，湖州、 东莞等热点城市有所降温。 6 / 20 图：全国分线城市商品住宅成交走势（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.3 分区域城市成交走势 华东整体热度分化；华南热度趋于回落；中西部核心城市热度维 持；华北稳中有降；海西、东北自然回落。 图：全国分区城市商品住宅成交走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 7 / 20 华东区域受供应不足、疫情扩散等影响，整体成交回落、表现分 化，部分城市热度延续，新房需求保持强劲；热点三四线城市仍有加 码预期。上海整体热度较高，二手限价后部分客户转向新房，超 6 成 项目触发积分制，多盘开盘售罄，中心区及五大新城热度较高；杭州 主城市场热度维持，政府控红盘预售进一步造成供不应求，临安新房 销售不佳，市场初现调整迹象；南京 7 月下旬受疫情影响，整体供需 下滑明显。金华、徐州市场热度较高，上半年房价、地价涨幅较快， 被住建部约谈，目前金华已调控加码。 华南热度趋于回落，核心城市严调控下持续调整，外溢城市分化 加剧，内生市场进入销售淡季、市场回调。广州受人才、信贷政策持 续收紧影响，热度回落，其中南沙月内成交表现为前高后低；深圳政 策高压、供应紧缺下新房市场表现平稳。佛山临广三山新城、陈村等 部分项目受土拍热度传导、价格跳涨，但客户价格接受度有限，去化 承压；东莞在深圳土拍限价下临深区域价格优势减弱，叠加调控加码 影响，客户预期走弱，成交回落。江门、肇庆等年中节点后，房企供 应放缓，市场自然回落。 西部核心城市供需相对平稳、市场热度维持较高。成都市场热度 延续，供应放量带动成交创 2020 年以来单月新高，高新区、天府新 区等主城多项目入市，市场交投氛围活跃。重庆整体热度较高，热点 板块刚需刚改项目去化理想，但受供应回落叠加信贷收紧影响，高热 市场现下降趋势，外围像先行降温、去化一般，中心区价格上调项目 减少。西安热度较高，港务区、高新区等热点板块多项目高性价比入 8 / 20 市抢收、开盘去化超 8 成，客户入市积极。 华中区域核心城市市场热度保持。武汉成交创 2018 年以来单月 新高，整体表现维持分化，核心板块供不应求、热度较高，改善需求 持续释放，远郊市场竞争激烈、去化乏力。长沙土拍火热带动市场热 度，且限价水平有所松动，客户入市积极，中心区项目开盘即罄。 华北核心城市稳中微降。北京由于供应收缩、学区房调控加码等 成交有所回落，限竞房去化强劲。青岛成交微降，中心区及西海岸等 热门板块项目去化乐观。 海西、东北市场自然回落。海西泉州市五区供应有所恢复，但仍 供不应求，丰泽区、台商区等项目去化理想；福州、漳州等房企推售 节奏减缓，成交较 6 月热销窗口期回落，东北大连土拍热度较高，但 对楼市带动效果有限。 2、土地市场 2.1 全国土地成交走势 位于“两集中”间隔期，土地整体供求缩量、溢价率持平 7 月全国监测 55 城土地市场宅地供求缩量明显，回归年内低位， 主要由于当前为土地集中批次供应间隔期，多数城市供求归零。土地 供应 3798 万㎡，同环比分别下降 51%和 59%；成交 3033 万㎡，同环 比分别下降 60%和 66%，为土地“两集中”以来最低，第二批集中供 应待陆续启动。 分线来看，一线、二线城市多处于集中供应批次间隔，成交明显 9 / 20 回落，均为 2018 年以来单月最低，其中一线零成交，二线成交建面 同环比下降约 8 成，西安、大连、太原等为成交主力，受西安、合肥 等土拍热度较高拉动，溢价率上升至 20%；重点三四线城市宅地供求 量相对平稳，环比基本持平，南通（占比 26%）、赣州、常州、佛山等 为成交主力，整体溢价率下滑至 11%。 55 城本月溢价率为 13%，较上月上升 1 个百分点，整体表现平 稳。主要由于土地出让以热点城市为主，热点城市溢价率限制严格， 非热点城市地市表现平淡。 图：全国 55 城分线宅地成交及溢价率走势 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.2 全国土地分区域成交 华东成交集中三四线；华南核心城市外溢圈层热度维持；中部、 西部成交冲高回落，华北、海西持续走低。 10 / 20 华东区域：核心城市土拍暂停、第二批集中供地待启动，三四线 城市热度有所回落。合计成交建面 1293 万㎡，同环比均下降超 4 成， 为去年月均成交的 7 成，环比大幅上涨 106%，同比上涨 34%，溢价率 略有下降至 10%。核心城市第二批集中供地待启动，上海、南京等零 成交，杭州、合肥等县市零星出让，其中合肥市区供应不足，近郊热 度较高，肥西、长丰县三宗地块均触顶竞配建成交。南通土地市场热 度有所下降，26 宗地中 17 宗地块低价或低溢价成交，外围市场回落 明显，通州、崇川热门板块热度维持。湖州 10 宗涉宅地中 5 宗底价 成交，“限毛坯”、“限车位”等土拍规则精细化下，房企竞拍趋于 理性。 华南区域：核心城市零成交，外溢圈层热度维持。合计成交建面 228 万㎡，同环比下降超 6 成，溢价率小幅提升至 17%。佛山临广三 山新城地块创区域楼面价新高，溢价率 21%；东莞临广片区道滘、麻 涌等地块争夺激烈，其中道滘宅地溢价率达 28%，麻涌地块创区域楼 面价新高。 中部、西部区域：成交规模冲高回落，主要分布在核心城市外围 及非核心城市等。华中成交缩量明显、环比下降 87%，赣州、襄阳等 为成交主力，底价成交为主，赣州成交主要分布在外围县市。西部成 交环比下降 7 成，西安、贵阳等为成交主力，均分布在城市远郊。 华北、海西区域：成交持续走低，整体表现平淡。华北成交规模 约为去年月均的 3 成，主要分布在太原、潍坊、烟台等，整体溢价率 5%。海西福州、厦门成交均分布在县市。 11 / 20 东北区域：整体表现平淡。大连土拍市场供求主要位于周边城区， 整体成交热度一般，底价成交为主，其中甘井子区配套较优的地块和 中山区双学区地块高溢价成交。沈阳、哈尔滨均为县市成交、底价出 让为主。 图：全国 55 城分区宅地成交情况（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.3 城市土拍热度排行榜 南通包揽土地出让金和建面“双料冠军”，TOP 10 出让金中华东 占据 5 席。 从土地出让金规模看，7 月全国土地出让金排名第一为南通，收 金 440 亿元；常州以收金 118 亿元位居第二；佛山以 103 亿元位列第 三。TOP10 中华东占据 5 席。 从土地出让建面规模看，南通成交 525 万㎡位列第一，西安、赣 州分别出让 165 万㎡、154 万㎡。 12 / 20 表：7 月 55 城土拍 TOP15 城市表现 数据来源：保利投顾研究院监测整理 3、地产金融环境 3.1 典型房企融资量价监测 3.1.1 融资总量：房企融资环比持续回升，降准后资金面边际松动 根据 45 家上市房企公开口径监测，7 月典型房企融资总量 1180 亿元，较 6 月环比增加 70 亿元，同比下降 18%。随着全面降准实施， 资金面边际略有提升，但仍不及去年同期。 13 / 20 图：典型房企融资总量（亿元） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 从房企融资结构看，7 月境内债券融资总量占比 60%，占比已连 续两个月超半成；境外债券占比 24%，银行、信托融资均占比 7%。 图：7 月典型房企融资结构 数据来源：保利投顾研究院监测整理 3.1.2 融资利率：境内外融资利率小幅下降 典型房企中，本月境内外融资利率均呈现小幅下降趋势，境内融 14 / 20 资环境略有松动，境外延续宽松态势，预计后续将保持稳中略降的态 势。 表：7 月典型房企融资成本 数据来源：保利投顾研究院监测整理 3.2 居民房贷量价监测 全国房贷利率水平整体维持上升态势，贷款额度整体偏紧，部分 城市放款周期持续拉长，从总量上看，呈现结构性收缩，二手收缩力 度强于一手的态势。 城市维度来看，7 月多个重点一二线城市调升房贷利率，上海首 套房利率由目前的 4.65%调整至 5%，二套房利率从 5.25%上调至 5.7%； 苏州、广州、西安等城市利率均持续上调，其中广州部分银行首套贷 款上调至 5.8%以上，苏州整体利率上涨 20-30bp，首套贷款普遍高达 6-6.1%。 15 / 20 图：7 月典型城市首套房贷平均利率及波动 16 / 20 后市研判 展望后市，730 政治局会议定调，住建部约谈多城、调控高压态 势维持。热点城市居民房贷收紧态势延续，将对成交量形成明显制约， 二手房限价在多个一二手倒挂城市复制推广，将对二手房交易量价产 生直接影响，并通过“卖一买一”改善置换链条及价格预期传导至新 房。 预计 8 月整体市场维持相对平淡，房企推货节奏放缓，为“金九 银十”蓄力。在信贷和楼市调控收紧下，核心城市需求强劲下市场保 温效果较好，市场过热、房价涨幅较快的城市仍有调控收紧预期。 试点城市第二批集中供地即将启动，预计土拍市场热度回升，但 随土拍规则精细化、房企利润空间透明化、购地资金监管收紧等，房 企回归理性，市场热度将得到平抑。 17 / 20 备注： 1、全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以 2017 年 1 月为基点进行指数化 处理。 2、市场重点监测 40 城：华北：北京、青岛、济南、烟台、石家庄；华东：上海、南京、杭州、苏州、无 锡、温州、常州、绍兴、宁波、合肥、湖州、嘉兴、金华；华南：广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山； 海西：福州、泉州、漳州；华中：武汉、岳阳、长沙、洛阳、郑州、南昌、赣州；西部：成都、南宁、兰 州、重庆；东北：长春、大连（受城市数据限制，监测 40 城选取月度有小幅调整）。 3、土地重点监测 55 城：华东：上海、杭州、宁波、苏州、南京、合肥、嘉兴、绍兴、台州、温州、无锡、 常州、南通、湖州、徐州，海西：福州、厦门、泉州、漳州，华北：北京、天津、石家庄、青岛、济南、太 原、潍坊、烟台、廊坊，华中：郑州、武汉、长沙、南昌、洛阳、襄阳、赣州，东北：沈阳、大连、长春、 哈尔滨，西部：重庆、成都、西安、兰州、昆明、贵阳、南宁，华南：广州、深圳、海口、佛山、东莞、惠 州、中山、珠海、三亚。 4、典型房地产企业融资：45 家境内外上市房企：碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、绿地、新城、 华润、龙湖、世茂、金地、阳光城、绿城、旭辉、中南建设、招商蛇口、中国金茂、金科、华夏幸福、富 力、龙光、中梁、远洋、雅居乐、建业、融信、滨江、荣盛、泰禾、首开、宝龙、越秀、首创置业、当代置 业、花样年、华侨城、中天金融、九龙仓、瑞安房地产、奥园、佳兆业、美的置业、时代中国、华发。融资 方式包括境内债券含短融、超短融、中票、企业债、公司债、定向工具。 免责声明： 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